房价涨房东毁约举债50万买房的环卫工跳楼身亡 - 水泊轩辕


	武骧金星

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#1

发表于 2016-6-30 22:30 资料个人空间短消息看全部作者

看了楼上的讨论，我也来说下自己的看法。

第一，房主（吴女士）声称“解除合同是黄颖未按期支付房款,违约在先”不合理。

仅以本文作为依据，可以推定“由于经济困难,夫妻俩向房主提出二期房款延迟支付”是事实。那么，我们可以想象一下，作为房主，当买家提出这一要求时，我们的反应是什么？我想，总不可能是说“好好好，你随意，爱啥时候还啥时候还”，刘备借荆州，还得约定个期限呢。比较合理的推定是：买卖双方就二期房款的还款时限，甚至还款数量达成了新的协议（有一个小细节似乎大家忽略了，在一开始的合同中，二期房款是63万元，而实际上，2015年10月买家支付的二期房款仅有53万元）。即便这一协议并未付诸文字，但是从房主接收了53万元的二期房款这一事实来看，可以得以合理推定。因此，吴女士声称买家未按期支付房款属于违约，是不合理的。换句话说，如果双方并未就新的还款期限和数量达成妥协，那么房主在当时（2015年10月）不可能愿意接受这笔房款。

第二，基于“面对终止合同协议书,梅军拒绝签字”的事实，双方应该履行在此之前约定的协议。

同样，仅以本文涉及的信息进行推断，既然文中多次提到“梅军拒绝签字，梅军没有签字”，而对黄颖的说法仅仅是“黄颖动摇了”，可以推定，与房主签订协议的，是梅军本人。至少，文中没有提到任何关于“黄颖同意了终止协议”的相关内容。同样，也没有任何关于“房主（吴女士）通过法律手段要求终止协议”的内容。因此，双方在“2015年年初,两人与房主吴女士签订正式合同”仍应视为有效。

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#2

发表于 2016-6-30 22:42 资料个人空间短消息看全部作者

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原帖由 灰炎陽 于 2016-6-30 22:30 发表

想了一下跟2期款沒啥關係,就權當沒二期款這事(即二期款準時交足),尾期款不準時,也還是合同無效的
這左看右看都跟毀約沒關係

这是个很严重的误解。根据中华人民共和国合同法，当一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的时候，另一方的权利，并不是终止合同，而是“要求对方履行合同”，仅此而已。当然，你的合同中可以写明，当甲方不付钱的时候，自动视为放弃某某权利。但就本文给出的信息而言，并没有这方面的依据。

合同永远不会无效。

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#3

发表于 2016-6-30 22:47 资料个人空间短消息看全部作者

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原帖由 灰炎陽 于 2016-6-30 22:37 发表

如果吳女士足夠聰明,她會說自己不賣房的理由跟2期沒關係
她會說自己不賣房的理由是尾款未按期支付

新聞不知道有沒有體現這點,但這次她的做法是沒有問題了

她堅決不接受遲到一年的尾期款,然後說合同作廢 ...

这是自作聪明。

首先，从本文内容来看，尾款是按期支付的。本文中提到的延迟支付，仅仅是对第二期房款的53（63）万而言的，照此推断，尾款支付时间，应该还是如约定的2016年6月1日。这也和本文的发布时间较为吻合。而在这一时间点，买方是有意向履行合同的，因此，卖方不接受尾款，恰恰是违约行为。

其次就如我上一楼所说，卖方并没有自动终止合同的权力。即便买方确实未按期支付尾款，买方的权力，也仅仅是“要求卖方支付”而已。当然，要求的手段，可以是诉诸法律强制执行。而仅就本文内容来看，卖方并无任何这方面的行动。

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#4

发表于 2016-6-30 22:51 资料个人空间短消息看全部作者

回复 #75 灰炎陽的帖子

我没看到本文中哪里有“律师说得很清楚了，肯定败诉”相关内容，烦请指出。

现在这个情况，吴女士当然不是想打官司的一方啦，这件事情她又没有实际损失（卖方跳楼自杀对她造成的精神伤害，那是另外一件事情了），现在需要打官司的，是买方。

打官司的诉求也很简单——卖方需要承担违约责任。

其实，法律说来说去，就是四个字“公序良俗”。公，即是公正。在这件事情上，说白了就是——请不要试图占人便宜。

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#5

发表于 2016-6-30 22:57 资料个人空间短消息看全部作者

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原帖由 灰炎陽 于 2016-6-30 22:50 发表

那條法不是這麼理解,具體論述省略,大概的意思是說啊,買賣合同有好多種,一種俗稱叫生約,一種俗稱叫死約
金星兄說的更接近是死約的情況,就是合同上沒有寫出任何不履行的後果

但事實上很少合同有這種"死 ...

呃……不是啦，合同都必须写明不履行后果的。

我的意思是：合同即使一方违约，也绝对不会自动终止（除非合同的约定内容就是这样）

@杏花疏影

原文内容是：安徽庐州律师事务所律师张亚认为,这起事件中买方存在逾期还款行为,根据合同约定,卖方有权要求解除合同,因此从法律上讲,吴女士的行为无可厚非。

如果接受这句话，那么我们就不用讨论啦！这是一个观点，而非事实。而由我最开始的分析来看，这起事件中，买方并不存在逾期还款行为，因为可以合理推定，买卖双方已经就第二期房款的还款问题达成新的协议。或者可以这么想：如果卖方对此有异议，那么当时（2015年10月）就应该提出。既然当时已经接受了二期房款，应当认为买方已然履行了合约责任。

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#6

发表于 2016-6-30 23:00 资料个人空间短消息看全部作者

回复 #80 灰炎陽的帖子

新闻稿当中，有小部分内容是“事实”，或者“可推定的事实”，而大部分内容都是“观点”。比如你所引用的这句话。

如果接受这句话，那么我们就讨论不下去啦！这个事情都盖棺论定了，还玩个毛线。

我在发言过程中，会尽可能从文中列举的事实出发，如果无法确定，会声明是推断。而这样的观点性文字，我一般来说，并不会予以很大的重视。

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#7

发表于 2016-6-30 23:09 资料个人空间短消息看全部作者

回复 #83 灰炎陽的帖子

首先，基于我的分析，买卖双方就二期房款的还款期限问题，应该已经达成了新的协议。而这一协议，已经由买方支付，卖方接受的53万元，得以履行，并不存在违约的问题。如果炎阳兄对此有异议，请予以说明，否则我的观点会基于这一推定。

其次，就炎阳兄这里提出的问题而言，当合同一方违约时，另一方的权利，并不是“终止合同”，而是“要求另一方履行合同”。要求的方案，当然可以有很多种了，和对方进行磋商也可，诉诸法律强制执行也可。买家如果一直不给钱拖到2080年，那么卖方的权利，也绝对不是将合同视为废纸（比如说，这时卖家立刻将房子转售他人，即属于违法行为），而是通过法律手段，要求买家还钱，仅此而已。如果买家拒绝付款，那么，则按照合同上“买家不还款要怎么办”的约定进行处理——也即是我所说的：合同上必须写明无法履约时的处置方案。

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#8

发表于 2016-6-30 23:31 资料个人空间短消息看全部作者

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原帖由 灰炎陽 于 2016-6-30 23:17 发表

這兩點都偏牽強啊
1. 賣方接受這個二期錢是基於甚麼約定這下有點原因不明,最好是能有個新的協議約定
現在拿不出一個具體的協議,我認為只能視作無協議,而不能視作你的協議成立

不然會流於各說各話,你說當 ...

（1）我并不是法律专业人士，但是就我的粗浅认识而言，民事纠纷当中，能完全通过清晰明了的纸面合同来解决的案例很少——这种事情通常也轮不到打官司。大部分事件当中，都会有一些不那么明了的部分。就如买家和卖家究竟有无对二期房款达成新的协议？这就要看法官的职业判断了。就我的观点，既然卖家在2015年10月接受了买家的53万元，如果认为双方没有对这一问题进行过磋商并最后达成妥协的话，是不合情理的。如果双方没有达成任何协议，那么买家不可能愿意付钱，卖家也不可能愿意接受。

这一点，也是我认为@杏花疏影的观点有误的根本原因。在我看来，认为买家接受了这53万元后仍然保留了解约权力，是不合理的，对卖家极不公平的一种判断。而认为买家支付这53元，相当于乞求卖家不要解约，更是没有将合同双方置于同等地位。中华人民共和国合同法，本身就有对于“在订立合同时显失公平的”协议，赋予了提请撤销的条文。

（2）事实上，并不会导致买家不付钱——举例说明，合同上可以写：若买家不付钱，那么每晚一天收5%利息（滞纳金，这是非常常见的做法）。

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#9

发表于 2016-6-30 23:38 资料个人空间短消息看全部作者

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原帖由 灰炎陽 于 2016-6-30 23:24 发表

當然你會說,買方要說了,第二萬是在賣方同意的情況下遲交的,
賣方會說,我沒同意啊,你說我同意,那你拿出證據

这确实是本文中一个核心问题。

但是就我看来，这件事情双方有协议的可能大到可以基本认定的程度。依据谁主张谁举证的规则，卖方声称双方有协议，是可以得到证据支持的——卖方确实支付了53万元，而买方在2015年10月接受这笔钱时，并没有任何异议。本文中，也并未提到任何有关买方向卖方追讨二期房款的相关内容。基于这一事实，可以合理推定，双方就此达成了协议。在民事案件纠纷当中，这种合理推定是非常非常重要的，就如我曾经说过的，纸面合同完全一清二楚的事情压根轮不到上法庭。

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#10

发表于 2016-6-30 23:39 资料个人空间短消息看全部作者

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原帖由 灰炎陽 于 2016-6-30 23:37 发表

你非要假使合同沒有寫說遲付款就作廢,這裡又非要假設合同有寫5%滯納金,這感情都是您說了算的
房地產合同我見多了,按大陸現在的行情一天漲跌幾十萬的多了去了

我認為現況是只要晚交一天,就買不到了,而不是 ...

恩，那就要看合同怎么写了。如果合同确实是：买方迟交一天则视为放弃购买，那当然也没有问题。

其实，我认为这都不是关键，因为我的论断基础，是买家在这起事件中，实质上并无任何违约行为。

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#11

发表于 2016-6-30 23:43 资料个人空间短消息看全部作者

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原帖由 灰炎陽 于 2016-6-30 23:32 发表

您這也說得過去這種合同我家,我公司多了去了
據說我老闆有一張沒履行的合同是這麼寫的(真人真事)
是90年代國企轉私人時期的,當年有個國企廠長跟他簽了一個協議說可以用十萬元買斷那個國企廠房,五層樓,每層都 ...

这个涉及到合同是否“显失公平”的问题。牵扯到合同双方是否存在欺诈行为，是否存在重大误解，等等。这些也都是靠法官的职业判断来认定的。

或者可以这么理解——10W如果不公平，那么如果是100W呢？1000W呢？随着数值的变化（当然这是非常简单的模型，实际上要考虑的因素很多），法官的判断也会发生变化。

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#12

发表于 2016-6-30 23:49 资料个人空间短消息看全部作者

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原帖由 灰炎陽 于 2016-6-30 23:41 发表

買家遲付了二期款,他又找不到任何所謂賣家同意的證據

這還不叫違約,我認為有點說不通了

这里我的认识是：买家可以找到证据——他付了钱，卖家也收了钱。

当然他也许不能给出卖家同意的确切证据（纸面合同），但是这一支付行为，实际上是可以作为证据的。民事案例当中，对于这种合理推断予以很高的重视。尤其是在金钱上的流动，是一种强力的信号。

或者我举个例子吧；我向炎阳兄借了10000元，写了张借条。过了两个月炎阳兄不小心把借条丢了，我知道以后大笑三声：哈哈，我不用还钱啦！炎阳兄把我告上了法庭，在法庭上，炎阳兄的举证当时银行转账的存根，而我的说法则是：这是炎阳兄送给我的。炎阳兄觉得会怎么判？当然，这是靠法官的职业判断来决定的（这句话我说过N次了），但是事实上，这个简单模型会以我的败诉告终。

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#13

发表于 2016-6-30 23:52 资料个人空间短消息看全部作者

QUOTE:

原帖由 灰炎陽 于 2016-6-30 23:45 发表

是啊,2016年報價市值170萬的房,買家非要用2015年的報價按110萬(100萬+補償10萬)買下,您說這公平嗎?
我用去年的房價買您家今年的房子,這對您公平嗎?

合同要公平，并不是让双方都不吃亏，而是看在签订合同时，是否（1）双方自愿（2）不存在欺诈行为（3）不存在重大误解。

我并不是法律专业人士，所以并不能做太多阐述，但是本质上讲，合同公平，是指“签订过程的公平”，而不是合同内容本身是否公平——合同内容公不公平也没法判断，照你说的，今年房价要是跌了，那不是对你不公平了么……

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#14

发表于 2016-6-30 23:59 资料个人空间短消息看全部作者

回复 #99 灰炎陽的帖子

不不不，你这个在法庭上是不行的——法庭上是不会接受信口开河的，谁主张谁举证是基本原则。如果你说当时的约定是尾款要补利息，那么，你要为你的主张提出证据。例如，你可以说：当时口头约定50万利息，所以最后买家带来的尾款不是10W，而是60W，这样才行。

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