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58642modemeng55 组别 百姓 级别 破贼校尉 功绩 1 帖子 81 编号 545639 注册 2023-11-8

#1 发表于 2024-3-13 09:55 资料 短消息 看全部作者 疫情免租的问题是因为疫情时候出现因为不可抗力无法完整实现房屋使用权的问题，即现实无法出入小区时房屋使用权未能完整实现。 还真不只是您说的这四种情况。 2楼说的也不完全，就算住进去了，没法实现出小区同样存在房屋使用权不完整的问题。 而且从房东的角度讲，实际上这个时候即使诉求违约清场当时背景下产生的空置成本可能得不偿失，所以才会有讨论。 租客是获利方，这就不用分析了吧。 [广告] 真诚支持说岳，携手共创辉煌

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#2 发表于 2024-3-13 14:03 资料 短消息 看全部作者 回复 #12 橙炎陽 的帖子 因为房屋使用权属于服务业范畴，销售服务不能用销售商品视角完全等代。换个服务业的角度就很好理解，比如您去餐厅点个炒肉丝，然后厨子放了半斤盐，您硬着头皮吃完了不给钱走到哪应该都是没问题的。 以我个人来说我当年就有给租客免租的情况，当时在轩辕说过这个问题。主要原因是在疫情环境下对于甲方来说如果能取得这个乙方违约收入和清退乙方后的房屋空置成本基本上是对冲的没有什么意义，何况还不一定能取得这个违约收入所以我干脆就做了人情。 至于是不是不可抗力，这个具体打官司有不同判例，不过我个人的角度当初不让出小区的那阵如果不认为是不可抗力挺搞笑的。 [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#3 发表于 2024-3-13 17:32 资料 短消息 看全部作者 回复 #14 橙炎陽 的帖子 房東說房子突然間不給租客單住,今天有不可抗力,自己的房子被水災沖毀了,必須舉家搬進去與租客同住,而且租金是不退的 —————— 最后这句您是怎么加进去的？逻辑您是跟什么对比的？没看懂 下面这段我的理解是这样 不免租=自己和对方都同时保留全合同履约义务。 免租=自己跟对方放弃对同一段时间内合同约定内容的履约义务。 [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#4 发表于 2024-3-14 14:30 资料 短消息 看全部作者 回复 #16 橙炎陽 的帖子 1.甲方不一定成功提供房（春节后回到房屋所在地以后无法进入小区）所以不成立。 2.房屋租赁合同要求解约是一定有条款约定退钱的，一般是双倍房租。就是退钱退房。 您的第二点是混淆了房租强行退房收取的是房客已经入住的费用，而不是要乙方继续支付房东拒绝出租以后的费用。 [广告] 真诚支持说岳，携手共创辉煌

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#5 发表于 2024-3-15 17:13 资料 短消息 看全部作者 回复 #18 橙炎陽 的帖子 1.所以才有讨论疫情是不是属于不可抗力，我并不否认这个讨论的客观存在，但在我看来甲方提供住所一定不能同时限制乙方的人身自由，所以无论是疫情导致的春节后无法入住小区，还是入住后无法正常出门乙方被迫限制了人身自由都属于这个租赁服务没有完整打成，从而可以归属于不可抗力。 2.乙方压1付三，住了一个月，甲方因故违约要求清退乙方。如双方未签署对等违约责任条款（实际不可能出现），乙方要求甲方退还所付4个月房租。此时甲方要求因乙方实际入住一个月一分钱不退房租，这个要求是等价与上述乙方要求免租的。如甲方意向退三个月房租（因乙方实际入住一个月）则不能等同于上述乙方要求免租。 [广告] 安装Alexa工具条，提高轩辕排名，支持轩辕发展！

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#6 发表于 2024-3-18 13:53 资料 短消息 看全部作者 回复 #20 橙炎陽 的帖子 1.合同都有不可抗力条款，依据不可抗力条款很容易找到免租的依据。（即在不可抗力发生的时间段合同契约失效，至于甲方为什么不清退的原因我上面说过了，解约空置成本不合算，如果合算自然就清退了，没有争论这些的价值） 2。租客搬出来疫情期间实现不了，毫无现实意义的讨论，实际上我们现在争论的焦点在第一点，艳阳兄是否承认甲方空置成本跟甲方因为乙方（因不可抗力）履约出现问题后解约成本是可以实现对冲的，只要这一点我们一致，那么其实免租的观点上我们就是一致的不必要纠缠细枝末节。 3.反了。不可抗力是双方而言都不可抗，如果是上述情况反方向就不是不可抗力而是比如乙方因为自己原因交钱搬家房屋交接以后一天都没入住，然后在合同期内，甲方得知乙方实际不住房屋，从而在双方合同期内提前将乙方在甲方房屋内自购家具提前搬出储存，然后将房屋另行出租，这个是我们说的情况的相反情况。 4.艳阳兄同意就没啥说的了。 5.我再次说一遍，疫情期间免租的绝大多数情况是甲方未能完整提供房屋使用权，即房屋所在小区无法自由出入，导致乙方或进住后无法自由出入通勤或干脆无法顺利入住。您所说的免租的解释我没有遇到过，我也不认为在我国疫情期间那么严格的防疫政策下，当时有哪个房东能够完整提供房屋使用权，如果有的话自然不能免租根本无需讨论。 另外国家是提供了免租的政策依据的，具体见下： 住房和城乡建设部等8部门关于推动阶段性减免市场主体房屋租金工作的通知 [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#7 发表于 2024-3-18 15:45 资料 短消息 看全部作者 回复 #24 橙炎陽 的帖子 讲字面意思没有意义，没有任何人会在平时正常情况下跟房租谈免租，甲方也不会搭理对方。 1.是否属于不可抗力的执行 2.不可抗力解约如何执行 3.当强行解约及空置成本大于押金时自然就会有免租的情况出来 具体见住房和城乡建设部等8部门关于推动阶段性减免市场主体房屋租金工作的通知及各行政单位的引申文件。 [广告] 安装Alexa工具条，提高轩辕排名，支持轩辕发展！

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#8 发表于 2024-3-19 23:09 资料 短消息 看全部作者 回复 #26 橙炎陽 的帖子 1.不可抗力多见于，不是只鉴于。疫情极特殊的背景下才有这个探讨，没人在这讨论无疫情背景下。 2.租客住了房子卻不給房租,跟房東收了房租卻不給租客住房子是類似的这个对比是毫无问题的，所以我们说疫情下的免租对双方是公平的。（见我多次前述疫情下租客交了租金但回工作所在地后无法顺利入住小区） 艳阳兄基本上都是站在甲方观点思考问题的，应该公平的以商业观点来看。 我拿我自己举过例子了，免租这种情况一定是对双方都合适的一个选择才会谈的下来。所以我一直在说讨论，这个讨论就是免租有其合理性，不免租也有其合理性。谁也不能光说一头的道理，一定认为对方的就站不住脚，市场最终的选择一定是不会是错的。如果只有艳阳兄说的道理，免租没有任何道理压根就不会有我这种人选择给租户免租。（我再说一遍即清退的成本与房屋空置成本能实现对冲情况下，免租即成为商业上甲乙双方的平等选择） 而话再说回来，艳阳兄主楼问的问题是：網友是不是對某些情況的違約更寬容?艳阳兄拿疫情免租举例，其实并不是。网上对于疫情免租是没有东风压倒西风或者西风压倒东风情况存在的，真要较真的说网上像艳阳兄这种持论者更多一些——即完全认识不到疫情背景下房屋租赁的甲方收到租金后因为现实zc情况并没有完整提供合同内甲方完整的房屋使用权。 3.自愿形式禁足……哦，因为都是自愿的所以忽如一夜春风来解封的是吧？那我没得说了。 [ 本帖最后由 58642modemeng55 于 2024-3-19 23:16 编辑 ] [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#9 发表于 2024-3-19 23:19 资料 短消息 看全部作者 回复 #26 橙炎陽 的帖子 另回答最后一句，当然可以找到法律依据啊。 疫情情况清退是无法追究乙方因逾期交付房租导致解约的双倍赔偿责任的，到处都可以找到相关案例。 正常商业上，甲乙双方任意单方责任违约是要双倍赔偿的。 [广告] 安装Alexa工具条，提高轩辕排名，支持轩辕发展！

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#10 发表于 2024-3-22 16:10 资料 短消息 看全部作者 回复 #31 橙炎陽 的帖子 乙方要是能提供出有效的转账记录就是0责任，这种官司我打过的。 “租金的支付是双方租赁合同履行的重要义务，迟延支付可能会导致违约。但是，如果租金是在合同规定的支付时间内通过银行转账的方式支付，而银行将款项延迟到账，则不应由承租人承担延迟造成的滞纳金责任。 法律依据： 1.《中华人民共和国合同法》第五十一条：“当事人应当按照约定的方式和期限支付合同价款，也可以根据交易习惯支付合同价款。未约定方式和期限，也没有交易习惯的，应当及时支付。” 2.《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：“当事人之间的权利和义务一般以合同为依据。合同法律适用的规定，适用于民事合同、经济合同，以及民事法律行为和法律文件、单证的订立、履行。” 3.《中国人民银行关于完善银行卡划账时间安排有关事宜的通知》规定，银行卡异地交易的到账时间一般为2-3个工作日。 因此，按时支付租金且采用银行转账方式的承租人不应承担延迟到账造成的滞纳金责任。” 当时法官给我的解释是对方延期支付，没有对我造成实际租赁合同内权利义务的损失，所以无法执行合同内规定的延期每日按%核算的延期违约金，充其量只是我自己货币资金的时间价值因为银行问题晚收到房租的损失，但这个损失由于是乙方银行对乙方的问题，我跟该银行没有任何关系现阶段无法追讨这部分货币资金时间价值损失。 [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#11 发表于 2024-3-25 09:31 资料 短消息 看全部作者 回复 #36 橙炎陽 的帖子 a情况是双方都履约（乙方因外界因素延迟履约时间点），双方继续完整执行合同； b情况是双方都未全部履约（因不可抗力甲乙双方无法在某时间段内履约），甲乙双方协商继续履行无法履约时间段外的合同（乙方提出诉求甲方据实考量），而免除双方在无法履约时间段内的权利义务。 艳阳兄为何会提出这种问题，因为还是在单方立场看问题导致。 [ 本帖最后由 58642modemeng55 于 2024-3-25 15:36 编辑 ] [广告] 安装Alexa工具条，提高轩辕排名，支持轩辕发展！

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#12 发表于 2024-4-7 14:01 资料 短消息 看全部作者 回复 #57 橙炎陽 的帖子 1.35L我给出完整的法律依据了，我在这次之前跟艳阳兄现在的看法是差不多的，这次以后法律规定很明确。 2.b情况我在说东您在说西。b情况双方未达成约定条件当然符合解约条款，但疫情之下现实情况是对于甲方再找一个房客又会产生新的空置成本，在甲乙双方协商免租期后乙方能够无缝衔接执行合同，这个选择在于甲方判断是否解约成本是够能够对冲空置成本。当能够对冲时甲方自然就会达成免租。这是网上对于疫情免租为何有这种理解的原因。放弃疫情这个环境根本没人支持乙方协商免租合理性的问题，回到主题即没有所谓网友对特定情况更宽容的问题。 —————————————————————————————————————————— 另外兄台说道德上耻笑云云，我没有任何看法，我作为房东反正不会对租客有太多道德要求，就是商业合作，他不在我房屋里违法犯罪即可。 我也从没觉得我在疫情期间给某些租客适当免租期是圣人行为，商业选择而已，实际就是我当时房他不租我就也没法租别人。我真的很难理解在谈这种商业合同的违约条款争论上突然去谈道德水准是个什么路数。 [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#13 发表于 2024-4-7 14:20 资料 短消息 看全部作者 第十四条  合同的解除 （一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。 （二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任： 1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。 2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。 （三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同： 1、未按约定时间交付该房屋达▁▁▁▁日的。 2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。 3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。 4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。 5、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。 （四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋： 1、不支付或者不按照约定支付租金达▁▁日的。 2、欠缴各项费用达▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元的。 3、擅自改变该房屋用途的。 4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。 5、擅自将该房屋转租给第三人的。 6、利用该房屋从事违法活动的。 7、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。 ———————————————————————————————————————————— 住建部门各地有标准协议，我以北京市住建委示例合同为例，通常合同内都会如上并不包含我们这楼所说的甲方在甲乙双方交付后因不可抗力（ZC）未能完整提供房屋住所使用权的情况，在这个情况下我们所述的情况是甲乙双方在协议内因故在某特定时间段内无法执行协议的情况，如双方解约更符合双方利益就不会谈到我们所述的双方协议免租期的问题，而最终达成免租期的都是双方利益能够折中达成一致的情况。 我不知道您一直在说国际贸易风灾是什么意思？商品合同跟服务类合同不同之处在于商品合同一旦交付验收后甲乙双方除了款项并无其他权利义务，服务类合同是有后续服务的问题的，两者不能简单类比。 [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#14 发表于 2024-4-8 09:32 资料 短消息 看全部作者 国家的依据我也给了啊 本来就是极特殊的情况才单说不可抗力，您说风灾，货物风灾是不存在这种问题的，具体商业问题我不想一一展开来讲，商品销售业务以交付为准，风灾如果是在交付前就是甲方承担，如果是在交付后就是乙方承担这个是非常明晰的。（这个风险重大商品交易中还会购买运输保险来规避绝大部分风险） 但这种跟房屋租赁业被zc性持续影响房屋完整租赁使用权是两回事，这个道理并不难理解。 正常房屋租赁业务，甲方一旦将房屋交付给乙方，自己这边的实际义务基本就没什么了，不会像疫情这样出现租赁期内中途突然无法完整提供房屋使用权的问题（我举最极端例子就是因为管制春节后回京无法进入小区）这个时候才会有乙方提出这种诉求。 法、理、情都没什么不可理解的。也没有人逼着说甲方必须接受啊，但您主楼说的是网友对于这种违约特别宽容，这完全谈不到，只是大家设身处地理解乙方提出的这种诉求以及甲方可以接受的因由。 [广告] 真诚支持说岳，携手共创辉煌

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#15 发表于 2024-4-8 14:10 资料 短消息 看全部作者 回复 #63 橙炎陽 的帖子 没看懂。 [广告] 安装Alexa工具条，提高轩辕排名，支持轩辕发展！

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#16 发表于 2024-4-8 16:10 资料 短消息 看全部作者 回复 #64 橙炎陽 的帖子 ……下雨能归为天灾吗 什么东西销售会把下雨当成不可抗力？ 风灾一个典型合同的比如提一辆进口车，正常承诺120天交付，乙方预付40%大订协议约定因乙方责任解约大订不退加赔付解约金，因甲方原因解约双倍返还大订。 因为风灾进口船运过程中风灾车辆泡水，150天车辆到港告知乙方情况，乙方主张按协议甲方双倍赔偿，甲方向乙方寻求协商解决提出降价至大订金额销售车辆并免费为乙方提供若干年年免费车辆大检，双方另行协商后未执行原合同约定违约条款。 —————————————————————— 银行到账跟疫情限行的zc主张楼上我都贴过法律依据了，我的判断依据来自我国法律对相关要约组成部分的具体规章制度及解释文件。至于前述，我反复说过一点就是从合同双方角度看问题（完全遵守合同对甲乙双方的影响，及违约对甲乙双方的影响，以及另行在原合同要约外协商处理对甲乙双方的影响），别的分析角度问题我不想纠结了，我就想知道一点，就是遇到我所述疫情内房屋租赁情况，乙方提出免租要求后甲方如果清退空置成本高于乙方免租期收入（通常是1-3个月房租，也就是甲方清退后无法在相对应时间内另行找到租户），此时同意免租对甲方是划算的交易，这一点艳阳兄是否有异议？ [广告] 安装Alexa工具条，提高轩辕排名，支持轩辕发展！

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#17 发表于 2024-4-8 17:08 资料 短消息 看全部作者 1.多出的房子您自己也住不了（疫情谁都进不去啊） 2.空置成本其实还包括再装修成本呢我都没有细聊。 3.您对这个合算没有异议我其实对别的就没啥异议，商业上合算就是为什么会有人支持就这么简单 [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#18 发表于 2024-4-9 08:43 资料 短消息 看全部作者 回复 #69 橙炎陽 的帖子 硬隔离封闭，从某一天开始谁也不能进不能出，完全隔离了一个月，之后是许进不许出一个月。 然后外地进京的28天。 这个同区的小区跟小区之间管理也有区别。 [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#19 发表于 2024-4-9 08:49 资料 短消息 看全部作者 回复 #70 橙炎陽 的帖子 照這麼說房東如果看準租客疫情期間是不是也可以給租客來個2選1 比如剛簽完合同,房子尚未交付,突然疫情來了 這時給租客二選一: 1是租金漲100% 2是房子不交付給租客了 —————————————— 没看懂这个逻辑跟我说的为何是反向。 租金涨100%跟免租期能是对应的吗？ 然后疫情期间是因为甲方没有完整实现房屋使用权的交付乙方要求限期内免租，您这个是疫情期间甲方直接拒绝交付然后还要涨房租。 这个您理解为啥能成跟我说的成为反向例子？ [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#20 发表于 2024-4-9 13:58 资料 短消息 看全部作者 回复 #73 橙炎陽 的帖子 我认为您举不出同行业反例的，所以才问 疫情内拒绝履约不同行业的例子我给您举一个吧。 比如您疫情早期去饭馆吃着饭吃到一半，突然来一帮人给您抓走去隔离点硬隔离了，明着告诉您因为饭馆经营方内部管理不善未严格执行防控要求，返城厨子回城后未隔离满14天且未进行核酸检测上岗，在您吃饭的过程中已经有前一天大量在该饭馆吃饭的大量客人核酸检测阳性确诊新冠，今天追踪检测该饭馆要求7天以内在该饭馆吃饭的所有人要先集中隔离监测核酸，无恙后方可回家。 您在检测后同样阳性、确诊，这种情况下您拒绝付这餐饭费。我同样认为合理。 [广告] 《精忠报国岳飞传完整版》火热发布

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#21 发表于 2024-4-9 14:10 资料 短消息 看全部作者 回复 #74 橙炎陽 的帖子 对，存在举证难题。 所以我不会评价您这种要求不近人情或者道德水平低下恶意刁难。 但我也不会认为我这种给别人同意免租就是道德高尚或者对这种免租要求认同就是对违约宽容。 出于zc管控理由，至于是个人还是针对处所因为举证难题确实存在可以狡辩的问题，就像您现在各种所谓想不通一样。 我不会对您这种高要求乙方举证有什么批判（网络上确实会有一部分喷子），但相当网络群众都是经历过这种管控的大多数意见都是对这种情况表示理解，并且国家确实后期有国有企业长达半年免租期示例ZC出台，我上面已经举过了不再二次引用了。 ———————————————————————————————————————————— 上面我所述情况，免租期我认为可以协调商量在2个月内都是有道理的。至于说转发房东免租……这也叫道德绑架？ 就算您说道德绑架好了，我可以认同，但这是对您主题的反向绑架啊，并不能证明您的主题正确。（某些特殊情况下甲方严格要求守约，网友会特别严格；这个无法反向推论某些特殊情况下网友对违约特别宽容，充分必要条件不难理解对吧？） [广告] 安装Alexa工具条，提高轩辕排名，支持轩辕发展！

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#22 发表于 2024-4-10 15:24 资料 短消息 看全部作者 討論大家的商業信用之基準是不是時高時低 —————————————————————————— 艳阳兄可能对中文表述提炼是不是有点障碍？ 商业信用的基准或者说现代商业的基准是契约精神。 您是想说中国人对契约精神践行的标准在不同契约上体现的时高时低？ 如果是，我的理解这是非常正常的。现代契约精神与古代契约的显著区别就是缔结源自彼此信任而非因为彼此不信任强制缔结契约。 艳阳兄关注重点集中在契约信守精神，要求契约一旦缔结即不应随意更改践踏、拒绝履行契约内义务，但契约精神除了信守精神外还有契约救济精神，因为我们签订契约的原始意愿中很重要的一部分是在商品交易中通过契约来实现对自己的损失的救济。 具体到我上述的房屋租赁合同的情况，在疫情下出现了因原合同在实际执行中出现了甲乙双方利益同时受损的情况（区别在于乙方先受损，甲方后受损），故才有双方依据实际受损利益情况约定免租期相互止损的合理性，此并非不遵守契约精神。 即—— 除开疫情特殊因素，在现代商业契约中经常出现原合同约定业务开展过程中出现原合同未约定之要素，需要通过补充协议来增加内容来对该要素进行重新约定，这个补充协议的提出基本上都是甲方、乙方中某一方优先提出签订补充协议的邀约。 提出邀约后另一方会据实际情况考量是否同意签订，后续也可以有申请法院判决的权利。 不同契约在约定业务时会有一次性囊括与非一次性囊括业务开展要素的情况，故对契约的更改、补充的要求也会不同，这并不是说合同签订后某一方要求更改内容或者签订补充协议重新约定某要约内容就是不具备契约精神或者对契约精神践行的标准有所变动。 [ 本帖最后由 58642modemeng55 于 2024-4-10 15:35 编辑 ] [广告] 真诚支持说岳，携手共创辉煌

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#23 发表于 2024-4-10 15:41 资料 短消息 看全部作者 回复 #79 橙炎陽 的帖子 您可能对疫情免租关注的多，实际上其他行业在疫情时间段出现原合同条款因疫情原因申请变更的非常之多。 比如您举这个：物业公司由於疫情停止物业服務就有相关报道出现过，物业公司坐地起价后业主委员会有业主牵头抵制最后直接把物业公司换掉的都有。 [广告] 安装Alexa工具条，提高轩辕排名，支持轩辕发展！

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#24 发表于 2024-4-11 13:52 资料 短消息 看全部作者 回复 #83 橙炎陽 的帖子 很多啊，随便说比如车辆采购合同在疫情期间因为疫情长期延迟交付最后导致落地金额较签订合同金额降低。 大量网友都是支持的，几乎没见谁觉得乙方买车因为疫情原因长期延迟交付甲方就没有责任或者可以以不可抗力直接取消合同的。 实际执行基本上就是车必须给乙方，且还必须降价。 [广告] 安装Alexa工具条，提高轩辕排名，支持轩辕发展！

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