【求助】关于二手房买卖的中介合同问题 - 法律探讨 - 我思我在


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#1

发表于 2010-3-21 15:06 资料个人空间短消息只看该作者

【求助】关于二手房买卖的中介合同问题

本人近日想买个二手房，通过中介公司看中一套房子，因为房主在国外，房主妻在家照看外孙女，所以就与房主女儿到中介公司签订了中介合同，抬头甲方处落款：房主，代理人：房主妻，结尾处甲方落款房主名字，代理人落款房主妻名字，并在合同上书面约定“房主办理委托手续，委托给其老婆，收到委托书后3日内到房管局办理过户手续”，
我付给房主女儿2万定金，并打了收条（收条落款：房主、房主妻、房主女儿三人名字）。另外，经协商，我独自负担双方的中介费共计1万4，交给中介公司，并开具了公司盖章的收据（本来是一人7千，可是房主那边要70万净落，如果我想买，就得全部承担，现在想想真后悔

）；

第二天，房主女儿突然告知中介，因为房主办理旅游签证去美国打工，目前还未取得暂住证，短期内无法到大使馆办理委托手续，需等开庭取得暂住证才能办理委托手续，需要多长时间未定，怕耽误我买房，希望解除合同，愿意全额退还定金。中介认为甲方违约，让甲方承担1万4的中介费，但甲方认为合同无效，不愿意缴纳中介费，中介于是拒不退还中介费给我。

请问在房主和房主妻都未到场的情况下，也没有书面授权给女儿的情况下，由房主女儿签署的中介合同是不是无效合同?

我该怎么要回中介公司扣押我的中介费呢？我是不是可以先把定金要回，把收条还给房主女儿呢（房主女儿一直想给我定金）？

在线等专业人士解答。。。谢了先

[ 本帖最后由太平清领道人于 2010-3-25 19:22 编辑 ]

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#2

发表于 2010-3-21 16:18 资料文集短消息只看该作者

应该是无效合同。
你不管如何做，中介费八成要不回来啦。

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#3

发表于 2010-3-21 16:46 资料文集短消息只看该作者

小白路过,房主不在且无授权的话,合同无效,但中介费得退

315才过几天,找工商,他们不管就直接上派出所,这和诈骗有啥分别,比婚介还黑
房产交易纠纷是热门话题,记者朋友应该感兴趣.

1万4可不是小数目,祝楼主好运

[ 本帖最后由 smallpal 于 2010-3-21 16:48 编辑 ]

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#4

发表于 2010-3-21 20:53 资料个人空间短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 tiger1970 于 2010-3-21 16:18 发表
应该是无效合同。
你不管如何做，中介费八成要不回来啦。

老虎不要吓我，我又没有任何过错，是房主那方委托书办不下来，导致房主女儿签订的无效合同啊。

即使中介公司要追究中介费，也得找甲方要啊，俺是无辜的啊

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#5

发表于 2010-3-22 09:06 资料文集短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 太平清领道人 于 2010-3-21 20:53 发表

老虎不要吓我，我又没有任何过错，是房主那方委托书办不下来，导致房主女儿签订的无效合同啊。

即使中介公司要追究中介费，也得找甲方要啊，俺是无辜的啊

如果中介和房主联手骗你的中介费呢？有无此种可能？有些事情很巧啊......

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#6

发表于 2010-3-22 09:36 资料短消息只看该作者

楼主口头协定也是有法律效应的，千万不要退定金，收据留着就是证据，证明你们之间有协议。还有合同，还有中介公司做第三者证人。态度强硬点，找个律师给房主发律师信，不退中介费就法庭上见。

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#7

发表于 2010-3-22 09:40 资料个人空间短消息只看该作者

各位请稍等，我去找个律师mm帮你咨询一下

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#8

发表于 2010-3-22 09:53 资料个人空间短消息只看该作者

问道了，回复是这样的：

这个CASE有好几个法律关系，三个法律主体，在此不作分析。

现在定金和中介费都已经付出去了，能把定金拿回来当然最好了，感觉房主女儿是有诚意解决这件事情的。但是应当在退还借条的时候，将这一情况如实记载下来写成情况说明，并由房主女儿签字认可。以备后用。

至于和中介的纠纷，那就要看你与中介签订的中介协议，这份协议你有的吧？

ps：这应该是挺专业的意见，应该多lz有帮助的

[ 本帖最后由 romadream 于 2010-3-22 13:57 编辑 ]

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#9

发表于 2010-3-22 10:16 资料短消息只看该作者

其实现在这样的事情好多啊。

合同双方当事人对合同都有严格审查义务的好吧？难道当事人女儿不能代表父母意志这点法律常识你也没有？
不管对方是谁，明知道自己的做法不规范，这样的合同也签了，风险自然很大。这房屋买卖合同属于效力待定。
出这事怨谁啊？怨你自己！
反正这钱已经给出去了，你就挺被动了，既然定金愿意还你，你就先拿回来吧。为了要回中介费，你连定金也暂时不要了？万一以后人家心一狠不还你了，你怎么办？你为了这点钱去打官司容易么，到时候两万也打水票。为了证据，你可以写情况说明让对方替你确认。
至于中介费，是正规的中介机构还稍微好办些。假如中介协议中不存在欺诈的故意，至少中介协议是有效的，按照你们的协议处理吧。

有人说这是个骗局，暂时不要想的那么坏。

[ 本帖最后由 modi 于 2010-3-22 10:18 编辑 ]

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#10

发表于 2010-3-22 10:23 资料主页文集短消息只看该作者

中介费属于服务费，从乙方角度，交易并未完成，从中介角度，他们已经提供了服务，所以关键在于服务只有一部分，而费用又全部支付，所以中介公司有理由拒绝退款，这就比较麻烦了。甲方付中介费的理由也不充分，如果能要求甲方双倍赔付定金，那么倒可以弥补损失，但这个难度也不小。

我说一下当初我买二手房的流程

1、三方签订购房意向书，明确费用和职责，中介要我付定金给他们，我当场拒绝，中介又不是房主，我付给他们干什么。
2、买房者去银行存入购房款，银行开具证明，三方一起去国土房产局办理房产买卖手续，签订购房合同，由国土房产局办理转让手续。完事后，我支付中介费给中介公司（卖方什么时候支付，支付多少我不知道）。
3、房产转让完毕，我拿到房产证，并通知银行转账给卖方。

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	马岱


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#11

发表于 2010-3-22 10:30 资料主页文集短消息只看该作者

为了减小损失，建议这么处理。

主要是你和中介公司的费用纠纷，甲乙方之间其实并不是重点，定金还是建议退了，节外生枝的作用并不大。可以要求中介公司继续为你服务，比如让他们寻找新的房子，也可以要求他们退还部分中介费，全部退肯定不可行，能退多少就看磨的功夫了。

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#12

发表于 2010-3-22 10:45 资料文集短消息只看该作者

没有任何人能轻易的获得比与之付出的劳动、经营或者其他行为所应得的，高得多的利益，因此，这个中介费是可以退的。因为中介费应当是在交易完成之后，中介方应得的报酬，但是现在显然没有走完最终的程序，楼主的最终目的没有达成，收取全额中介费是不合理的，但是在这个过程中，中介方付出了必要的劳动，作了相应的工作，这里面产生的各种费用由楼主负责，因为你没有在一开始就跟中介方签定一个合同来约束，所以什么交通费，补助，材料费啊等等费用楼主就要出了，

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#13

发表于 2010-3-22 11:12 资料文集短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由马岱于 2010-3-22 10:23 发表
中介费属于服务费，从乙方角度，交易并未完成，从中介角度，他们已经提供了服务，所以关键在于服务只有一部分，而费用又全部支付，所以中介公司有理由拒绝退款，这就比较麻烦了。甲方付中介费的理由也不充分，如 ...

我当初买二手房更冒险。
我和房主约好中介费、税费均由房主承担，但是房主要求先把房款全额给房主，然后再办理过户手续（这房子很便宜，就因为这个条件卖不出去。房主的理由是要立即到另一城市去，那边房子已经订好啦，准备付房款）。
中介公司带我们去查，这房子可以卖。
我就当场把全额房款给房主啦。
7天后，房子过户到我手中，交易完成。中介那边也收到中介费，房主也同时和我一起办理了所有缴税。房主确实没骗我。
所以说，有时候相信人也会得到意外的好处----这房子比当时市场价便宜了十分之一。

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#14

发表于 2010-3-22 17:55 资料个人空间短消息只看该作者

房主女儿已经把定金退给我，我把收条给她了。现在就准备和中介协商或者打官司，让它全额退中介费，理由如下：
1、签中介协议之前，房主女儿说很快就能把委托书拿到，并没有告知我和中介她爸是黑户，直到第二天她问过美国那边，才知道黑户不能马上去大使馆开具手续，才导致合同无法继续履行下去

2、中介作为房屋中介的专业机构，理应对买卖双方的资质做出提前了解，看是否能够签订中介合同，出现目前这种无法继续履行合同的情况，中介有失察的责任。而且签字的还不是房主和房主老婆，而是没有任何书面委托的房主女儿到场签字，中介程序也有错误。

我在此事件中没有任何过错，凭什么我负担中介前期服务的费用呢？

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#15

发表于 2010-3-23 08:31 资料主页文集短消息只看该作者

这个世界并不是有理走遍天下的，中国还不是法制社会，得考虑解决纠纷的成本问题，不要赢了官司输了钱。我感觉全部拿回来的希望是基本没有的，能拿回一半已经不错了。

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#16

发表于 2010-3-23 08:36 资料个人空间短消息只看该作者

说了半天，中介和LZ签的居间协议倒底是咋约定的？

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#17

发表于 2010-3-23 09:55 资料文集短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 太平清领道人 于 2010-3-22 17:55 发表
房主女儿已经把定金退给我，我把收条给她了。现在就准备和中介协商或者打官司，让它全额退中介费，理由如下：
1、签中介协议之前，房主女儿说很快就能把委托书拿到，并没有告知我和中介她爸是黑户，直到第二天 ...

就事论事，我觉得你这叫不讲道理，你潜意识里把事情设定在你认知的思想意识里面，最好你直接问胖桶，

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#18

发表于 2010-3-23 10:12 资料主页个人空间短消息只看该作者

中介失察，lz也失察，所以除非合同有约定，否则lz也有责任，不可能要回全部中介费。

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#19

发表于 2010-3-23 18:09 资料个人空间短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 fengxv 于 2010-3-23 10:12 发表
中介失察，lz也失察，所以除非合同有约定，否则lz也有责任，不可能要回全部中介费。

违约责任最后一条：本合同签订后，无论在任何情况下，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，违约方或合同解除过错方均应当以本次交易中丙方应收佣金的总和为标准，向丙方承担居间费的损失。另一方未按时交纳的，不影响丙方向违约方或合同解除责任方追究。

合同不能履行，是由于甲方委托书无法办理下来，甲方是违约方或者合同解除过错方，丙方（中介）应当向甲方追究中介费，我作为乙方没有过错，丙方没有理由扣押我全额交纳的中介费啊。

中介作为专业机构，对甲方情况不了解催促我和甲方签订协议，也是有责任的，它凭什么拿1万4的中介费呢？

我想起诉甲方和中介，让他们每方给我7000元，至于中介手上剩余的7000元，就当做中介前期运作的补偿费用，不知道这样行不行？

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#20

发表于 2010-3-24 09:40 资料文集短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 太平清领道人 于 2010-3-23 18:09 发表

我想起诉甲方和中介，让他们每方给我7000元，至于中介手上剩余的7000元，就当做中介前期运作的补偿费用，不知道这样行不行？

你这人真是的，总是想得很极端，你该支付给中介必要的费用，不是按某个比率分帐，一出手就7000，有钱人啊，

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#21

发表于 2010-3-24 10:05 资料文集短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 太平清领道人 于 2010-3-23 18:09 发表

违约责任最后一条：本合同签订后，无论在任何情况下，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，违约方或合同解除过错方均应当以本次交易中丙方应收佣金的总和为标准，向丙方承担居间费的损失。另一方未按时 ...

不行。该多少，就是多少。

按照合同最后一条，中介费一万四，卖主未履行合同，属于过错方。中介费用就应该他全额承担。至于中介是否也有失察责任问题，那是卖主和中介的事情。你是受害者，一分也不能出。
我的意见你的最高底线就是直接起诉中介，要求其返还中介费，同时起诉房主，要求其返还定金。
-----------------------------------------------------------------
整个过程，说白了，其实就是卖主违约扣押你的定金2万（虽然她要还你，但这是另一回事），中介无故扣押你的预支费用1万4。
所以我怀疑中介和卖主联合骗你----他们的目的就是那1万4，而不是那2万。

你的问题在于不该与房主女儿签合同，而该和房主妻子签合同。因此，此合同是无效合同。既然是无效合同，你的定金应全额返还，而这过程在中介公司签订，即在中介知情情况下进行----法律上之所以要有中介存在，就是认可你不懂法律，需要专业人员帮助。而中介明显在帮助你违反法律----因此，中介在违法，而且违法在先。因此可以认为中介主观上存在诱使你们签订无效合同的故意，所以中介不光应返还双方所有已经缴纳的中介费用，还应该承担欺诈责任并向买卖双方支付一定的经济赔偿。

这就是我的判词。
----------------------------------------------------------------
从事实操作看，这种情况起诉成本太高。因此，我建议实际操作中，你把这话跟中介说明，并表示：
1、中介毕竟是出了力的。因此可以给点跑腿费用----这个费用其实很低，大约500或者1000就成。
2、中介必须立即返还剩余款，而且必须保证你在多少天内要回定金。
3、卖主和中介之间的关系，与你无关。中介如果认为他们受到损失，可以和卖主协商，与你无关。
这个可以作为你的最后底线。

[ 本帖最后由 tiger1970 于 2010-3-24 10:19 编辑 ]

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#22

发表于 2010-3-25 12:43 资料个人空间短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 tiger1970 于 2010-3-24 10:05 发表

不行。该多少，就是多少。

按照合同最后一条，中介费一万四，卖主未履行合同，属于过错方。中介费用就应该他全额承担。至于中介是否也有失察责任问题，那是卖主和中介的事情。你是受害者，一分也不能出。 ...

中介认为是甲方首先开不来委托书，导致合同无法履行，甲方责任大于中介失察的责任，故中介只愿意退我4000元，其它1万让我找甲方要。
而甲方是一分钱也不愿意出，合同上虽然是房主的名字，但是到场签字的确实房主女儿。

我没有接受该方案，准备请律师起诉中介。。。

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#23

发表于 2010-3-25 14:00 资料文集短消息只看该作者

但是这其中，你毫无责任。
中介应该向甲方要钱，而不能非法扣押你的任何一分钱。这是中介和甲方的问题，应该由他们解决。
这是彻头彻尾的讹诈行为，也是明目张胆的违法行为。

如果中介没有后台，我建议您立即起诉。理由就是中介诱使您签订无效合同，并扣押您的预交款，涉嫌诈骗。

不过，按照中介费用百分之一的标准，您这房价应该是140万啊。140万的二手房，如果不是在京沪地区，您这房子还真不错。

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	庞桶


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#24

发表于 2010-3-25 21:07 资料主页个人空间短消息只看该作者

分几个问题：
1、合同效力问题
上面有人提到，女儿未经授权，是否当然无效？
我觉得并不好说，法理上说，属于“效力待定”的合同，即房东追认即有效，房东反悔即无效的合同
在签约时我方亦有未尽注意之处，很难从欺诈角度入手，追究卖房方责任
现在定金拿回，确是上策

2、合同最好全本拿出来参详参详
中介、居间、行纪合同法律规定上略有区别
不过从本案来看，房产中介所要中介或居间的项目（包括对应的收费），显然针对整个买房过程直到房产过户为止才比较合理，而不仅仅是中介或居间一个签约机会而已
但正如上面分析的，也不能当然的说他中介或居间的是一个无效合同，所以，支付部分费用是免不了的
谈得拢谈，谈不拢也只好诉讼让法院酌情判了，个人观点应该在1w4的零头4k以下

3、中介所谓追究卖房者责任的说法无稽之谈
正如上述，主合同效力都未确定，定金合同属于从合同，不能生效（更何况作为三方中唯一的专业机构，绝对难以推卸造成这一局面的过错责任）
至于中介与卖房者签订的中介合同中如何约定，应该由其自行主张

[ 本帖最后由庞桶于 2010-3-25 21:12 编辑 ]

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#25

发表于 2010-3-26 02:18 资料主页短消息只看该作者

有意思和朋友看了看感觉该合同为附条件的合同。因为该合同目的是为房屋买卖的达成而建立媒介三方应当分别为有处分权的卖方买方中介。而该女非房屋的处分权人只有满足房主办理委托手续，委托给其老婆房屋的处分权之后才可生效。因此，此合同尚未生效。并且由于主体不适格，合同不是严格意义上的房屋买卖中介合同。
一种维权途径是按不当得利处理定金请求返还同时不当得利返还仍未消除权利人的损失时，权利人有权基于侵权行为法向处分人主张损害赔偿------基于对该行为的信赖利益而为对方支付的“中介费”中的7千。也就是向无权处分人主张请求返还定金和予以7千赔偿。l另7千根据《合同法》第四百二十七的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”， “中介费”实属报酬性质，权利人可向中介请求返还7千元扣除必要活动费用之外的“中介费”。
另一种途径是直接根据《合同法》第四百二十七的请求中介返还1万4扣除必要活动费用之外的“中介费”。若是进入诉讼，此时无权处分人为诉讼第三人，仍可向其主张不当得利的定金部分。

以上可参考：http://www.148-law.com/house3/sura14.htm
http://china.findlaw.cn/law/213099/viewspace-13818

[ 本帖最后由身是客于 2010-3-26 13:43 编辑 ]

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#26

发表于 2010-3-26 11:16 资料个人空间短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由庞桶于 2010-3-25 21:07 发表
分几个问题：
1、合同效力问题
上面有人提到，女儿未经授权，是否当然无效？
我觉得并不好说，法理上说，属于“效力待定”的合同，即房东追认即有效，房东反悔即无效的合同
在签约时我方亦有未尽注意之处， ...

中介承认自己也有过错，只愿返回4000，剩下的一万让甲方出

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	庞桶


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#27

发表于 2010-3-26 14:00 资料主页个人空间短消息只看该作者

那看来就是一个价位问题了，上面已经说过了，“让甲方出”这个命题对你来说不成立
如果中介和卖房者约定中有相关内容，应该让他们出面主张，和你无关
之所以你承担一部分费用，是基于中介方确实提供了一个签约机会，针对这一工作量的补偿，而不应该是你为卖房者违约买单
而这个工作量显然是整个买房行为的一小部分，除非你和中介合同中有明确约定，法院判的话，应该在一半以内

你用这个理由再逼一下中介，看看价位再定行止吧

毕竟打一个官司劳心劳神，现在一共就1万元差距，说句实话全部支付律师费倒是差不多。。。

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	马岱


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#28

发表于 2010-3-26 14:57 资料主页文集短消息只看该作者

我有一个同事两年前也是打二手房的官司，同事要买房，当时房价一直在涨，卖主要违约，于是打官司，最后虽然是赢了官司，但其实钱还是亏了。

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#29

发表于 2010-3-29 12:35 资料个人空间短消息只看该作者

上午中介公司（天津骏森房地产）已经退还我7000元，我也不想打官司了，费不起那时间和精力，我就当花钱买了个教训吧，也让我对中介公司的运作思维有了深刻的了解。。。

谢谢此楼所有热心支招、给出专业建议的筒子。。。

[ 本帖最后由太平清领道人于 2010-3-29 12:37 编辑 ]

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#30

发表于 2010-3-30 17:06 资料主页文集短消息只看该作者

看来我来晚了，嘿嘿，不过么好像，胖桶也解答了。如果全部像楼主所说的，那么你确实比较冤枉！
既然已经解决，我不再发表意见，祝顺利。

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