买房过程中的法律问题 - 水泊轩辕 - 轩辕春秋文化论坛 20周年


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#1

发表于 2016-10-11 14:12 资料个人空间短消息只看该作者

买房过程中的法律问题

虽然没有实际经验，但窃以为买房的重要元素有三个：签约、贷款、过户。

问题：

1、签约、过户、贷款的顺序是啥？

咱理解的是：先签约，再办理贷款，再过户。
但这样似乎银行会有担忧：玩意我贷款打给卖家了卖家又不去办过户，或者买家反悔不去过户，那特么的这贷款不就肉包子打狗了嘛？

2、
假如签约了，但贷款的时候银行没有足额放贷，那么之前的签约是否会无效？
如果是这样，那么现在媒体渲染的“某日一天销售X套”的业绩，不等于是扯淡嘛？

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#2

发表于 2016-10-11 15:41 资料个人空间短消息只看该作者

1.银行借给买家是用来买房子的，买家也是有担保的。还款不是以你买没买到房子、过没过户为依据的，只要银行贷款给你了，你就得还。不是说银行和你签约的时候规定：等你买到了房子再开始还款，可能吗？？

2.没足额放贷很正常吧。签约不是和你签“银行足额房贷才履行过户”，而是签“余款多少多少日内交齐，要么首付，要么全额”，至于你这些钱怎么来的，卖家并不关心。“销售xx套”咱的意思是至少已经签约xx套，如果你不买定金就没了，这也说得过去吧

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#3

发表于 2016-10-11 17:42 资料个人空间短消息只看该作者

正说着，实际的案例就来了。不过感觉是妓者编的，尤其是卖房子的那个例子。这节骨眼把房子卖出去了的原房主偷着乐还来不及呢，咋可能反悔。

妓者以为问题是首付多少的问题，太胡扯了。

关键是这么一调控，房价的后续走势，这才是最特末的揪心的啊。买方肯定是全体毁约。

只有假交易真套现的人，才在这个节骨眼上首先在意首付比的多少。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

http://economy.china.com/news/11173316/20161011/23744265.html
转：
北京930新政引发解约潮极端购房者撕毁购房合同
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2016-10-11 15:14:47 财经综合报道参与评论()人

原标题：北京“930新政”引发解约潮极端购房者撕毁购房合同

仅仅7天，从业主违约卖房演变为购房者毁约买房，这是北京楼市“930新政“后最直接的市场表现。

10月8日、10月9日，经济观察网记者通过走访北京各大中介门店获悉：北京房地产市场已经出现大量购房者解约案例，个别情绪激动购房者甚至当场撕毁购房合同。

记者采访到的小飞和小明分别是刚需人群和改善人群典型案例。

9月18日，小飞定购南三环一套40多平米的二手房（总价250万元），由于经纪人回家结婚，小飞在9月30日前，没有顺利完成网签，10月8日早上10：00经纪人才给小飞过房屋核验和网签。

网签，就是购房者和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，获得网签号，之后通过网签号在网上进行查询，如果没有经过网签，房屋不属于买家。

商业银行方称，政策遇到“在途单”，按照常规逻辑，新政的执行时间是以购房人的网签时间为节点，如果是9月30日新政出台以前签约的，将按照原先的政策执行，而新政出台后新申请的购房人，将按照最新的政策执行首付比例。

9月30日傍晚，北京出台楼市新政，要求在北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

换言之，小飞的首付款由120万元提高至130万元，而小飞首付本已背债70万元。

更悲惨的是，正在换房的小明。由于有了”二宝宝“，9月中旬，小明刚刚卖掉东五环一套600万房子，准备换一套大一点的房屋，作为家庭改善性房屋，这是小明名下唯一一套房屋。小明出售的房屋是在9月30日下午3点顺利过了网签，但小明购买的房屋没有在9月30日通过网签，10月8日上午10：30才顺利过网签。

“自己之前住的房子刚过了网签，房子没了，首付突然莫名其妙多了150多万，我现在不想换房了，我的房屋被卖了，买房子首付又不够，现在有点无家可归的感觉。”小明指着房屋买卖合同附件第4条：“在房屋成交附件中第4拦有一条是，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜以及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协议解决。”

经济观察网记者致电北京住建委，北京住建委对此事不予置评。

经济观察网记者调查发现：对于”930新政”后的违约行为，各大经纪公司并没有统一处理标准，对于情绪激动的购房者，比如想砸店闹事者，中介公司给予全部退还定金、中介费，“昨晚，一位购房者带着好几个剽悍壮汉，然后冲到我们店里，走来走去，最后公开撕毁合同，没有办法，钱都退给他”；对于情绪平稳的购房者，中介公司正和购房者沟通，“我们尽量多方面协调，让他们想办法筹钱付首付。”一家中介公司工作人员告诉记者。

链家公司回复经济观察网记者：“链家会去想办法针对性解决，但实在是没有办法一刀切，因为这纯粹属于不可抗因素。”

我爱我家方面回复经济观察网记者，“京八条”出台后，北京二手房贷款市场和首付咨询量环比节前一周涨幅30%左右，在我爱我家的客户回访中，有30%客户有取消购房计划。我爱我家预计将有20%——30%的客户或将取消或延缓换房计划。

链家研究院的研究报告也指出，北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。

伟嘉安捷相关人士告诉经济观察网记者，在此次“9.30新政“出台前，购房人将贷款结清即可算作首套房，首付比例为30%，而新政出台后，只要购房人名下拥有一套住房，无论购房人此前有无贷款记录，普通住宅首付比例均不低于50%，非普通住宅比例不低于70%，相比之前无疑提高了首付比例，使得换房人群在首付方面加大经济压力，因此也将抑制不少置业升级人群的贷款需求，新政将稳定房地产市场发展，新一轮严控政策将拉开大幕，此次新政的出台在抑制贷款需求的同时，还将对楼市起到一定的降温作用。

[ 本帖最后由 ptcn 于 2016-10-11 17:47 编辑 ]

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#4

发表于 2016-10-11 18:13 资料文集短消息只看该作者

回复 #3 ptcn 的帖子

http://xycq.online/forum/thread-303504-1-1.html

运气好的人不用买房

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#5

发表于 2016-10-12 09:57 资料文集短消息只看该作者

回复 #3 ptcn 的帖子

房价的未来走向未必会受到多大影响。。。首付比调整只会影响用杠杆炒房的人群。。。

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#6

发表于 2016-10-12 10:06 资料个人空间短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 golden 于 2016-10-12 09:57 发表
房价的未来走向未必会受到多大影响。。。首付比调整只会影响用杠杆炒房的人群。。。

可你看看这轮所谓的调控里，有几个城市加了首付比，特别是第一套的首付比？

都是千方百计地不肯加，说明这个首付比确实很厉害。

帝都首套从30%加到35%，杠杆率从3.33降到2.86，还是不小的。对玩金融的来说，边际效益可能就此由正变负了，

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#7

发表于 2016-10-12 10:32 资料文集短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 ptcn 于 2016-10-12 10:06 发表

可你看看这轮所谓的调控里，有几个城市加了首付比，特别是第一套的首付比？

都是千方百计地不肯加，说明这个首付比确实很厉害。

帝都首套从30%加到35%，杠杆率从3.33降到2.86，还是不小的。对玩金融的 ...

因为其他城市的房地产市场更多依赖杠杆炒作，而帝都对自己的房地产市场形态有信心，所以对帝都这种城市，首付比影响不会伤筋动骨。。。

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#8

发表于 2016-10-12 12:44 资料个人空间短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 golden 于 2016-10-12 10:32 发表

因为其他城市的房地产市场更多依赖杠杆炒作，而帝都对自己的房地产市场形态有信心，所以对帝都这种城市，首付比影响不会伤筋动骨。。。

其实除了首付比本身之外，“认贷”还是“认房”对于套现来说可能更重要。

“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。”

这个“无论有无贷款记录”的限制，意味着同一人难以通过重复买卖而重复套现。

实际上，推高房价的首要因素是套现（等于做空RMB），而根本就不是神马“供需关系”。

也就是说，如果天朝后续真执行紧缩的话，现在和之前套现的都要被憋在山上了。

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#9

发表于 2016-10-12 13:34 资料文集短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 ptcn 于 2016-10-12 12:44 发表

其实除了首付比本身之外，“认贷”还是“认房”对于套现来说可能更重要。

“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房 ...

这样的调控政策其实表明一个信号，政府要减少房贷对银行的牵制作用，不过那些在高位上炒作的大小玩家们，估计是要被上屋抽梯一部分了。。。

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#10

发表于 2016-10-13 11:55 资料个人空间短消息只看该作者

先签约，再办理贷款，再过户。但这样似乎银行会有担忧：玩意我贷款打给卖家了卖家又不去办过户，或者买家反悔不去过户，那特么的这贷款不就肉包子打狗了嘛？

------------------ 我这边最近正好有个可供借鉴的例子，不过是房产商和银行之间的矛盾。

这处楼盘分几期，第一期工程售房的时候，签约正常完成，但实际上，房屋在未出售之前，就已经被地产商抵押给了银行......

后来这老板摊子大了，2期工程修到一半资金出了问题，银行直接把合约控制，住户至今没拿到产权。

现在都闹翻了天，只不过这老板是人大代表，暂时不敢动罢了。

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#11

发表于 2016-10-13 12:09 资料个人空间短消息只看该作者

回复 #10 sos2290 的帖子

两回事儿，lz说的是买家的问题，你说的是卖家的问题

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#12

发表于 2016-10-13 14:20 资料个人空间短消息只看该作者

QUOTE:

原帖由 sos2290 于 2016-10-13 11:55 发表
------------------ 我这边最近正好有个可供借鉴的例子，不过是房产商和银行之间的矛盾。

这处楼盘分几期，第一期工程售房的时候，签约正常完成，但实际上，房屋在未出售之前，就已经被地产商抵押给了银行......

后来这老板摊子大了，2期工程修到一半资金出了问题，银行直接把合约控制，住户至今没拿到产权。

现在都闹翻了天，只不过这老板是人大代表，暂时不敢动罢了。

这可绝不是“房产商和银行之间的矛盾”，因为倒霉的是买房的散户。

这种情况最烦人，最讨厌，也最防不胜防。

我觉得，此事银行也有恶意。银行按理就不该接受那个抵押，因为商品住房（包括在建的）都是要面对散户销售的，这样的抵押是高风险，根本就不该做。

甚至不排除银行和房产商唱双簧坑购房的散户。或者银行是项目的后台。

当然地方ZF在此事里的作用也是扑朔迷离的。总之，散户就是掉进了一个局里，

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#13

发表于 2016-10-13 15:14 资料个人空间短消息只看该作者

回复 #12 ptcn 的帖子

现在闹大了，买房子的人都被套牢。所以说不用为银行担心，Y贼得很。

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发表于 2016-10-14 17:05 资料个人空间短消息只看该作者

这后果就是散户们谁也别想卖房子。

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