房屋70年产权续期，该有个结论了 - 水泊轩辕


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发表于 2016-3-8 18:18 资料个人空间短消息只看该作者

房屋70年产权续期，该有个结论了

近两年，与70年房屋产权今后动作有关的消息不少，隔一段时间就传得沸沸扬扬，但这些消息最终都被判定为谣言。可以说，房产权70年大限，始终是国人的一块“心病”。
城镇建设用地是国有性质，这就是说土地的所有权是国家的，民众只有土地的使用权。按照目前的法律规定，城市建设用地在划分为不同用途的基础上，还加了长短不一的使用期限，其中居住用地的土地使用权最久，为70年。要建房子，先要找拿地，拿地就要缴纳土地出让金，通俗说就是“地价”。近年来，房价不断飙升，特别是大城市房价涨势更为惊人，这背后的重要推手是土地价格的上涨。据财新报道，去年一篇最新研究指出，2004-2013年中国的实际建筑成本仅仅增加了8.1%，土地价格的上涨才是房价上涨的首要因素。房子本身一直在折旧贬值，房子的“价值”反映的就是土地的价值。普通人辛辛苦苦攒钱买房子，其中一大笔钱支付的土地使用费，却只有70年的土地使用权。

相比于1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的到期需要申请续期，2007年出台的物权法第149条规定，住宅“建设用地使用权”期间届满的，自动续期。这在一定程度上给民众的这一“心病”打了一剂“镇痛药”。然而，续期的具体细节成谜。
解决续期问题可能的方案有缺陷，不足以消除民众忧虑按照目前的规定，续期之后还要继续支付土地出让金是一定的，只不过交多少，按什么标准交，如何交都还不清楚。
人民日报的文章里提到一个方案：“可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额”。但这一做法有明显的障碍，小区的业主们都是分散的个体，有的可能不愿意交，有的可能交不起，无法达成共识。这个时候如果要按申请续期不成功，土地使用权由国家无偿收回，在情理上显然说不过去。
现实中就有这样的例子。青岛开发区阿里山小区是全国首例“幢限房”，因特殊规定，该小区建设于1989年，土地使用权20年，2009年到期。为类解决土地使用权的问题，当地国土局曾提出案，让业主按照基准地价补交土地使用出让金来续期，大约为每平米600元，但该方案并未被业主认可。2013年的报道显示，该小区的续期问题一直没能解决，但住宅使用、交易转让等也没受影响。无法可依，不能彻底解决问题，也就这么拖着不解决了。
另外一种方式是：“根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决”。然而，如果土地使用权到期了，或者即将到期，房屋使用寿命差不多也结束了，按理说拆迁补偿应该会很低，或者基本上不会有拆迁补偿，这也是说不过去的。
已经买了房的和要买房的人，一来担心到时候会需要再交一大笔钱，这相当于自己虽然买了房子，却仍然是个长期租户，自己或者儿女要住下去可能还得接着交钱；二来还担心房子有可能被“强拆”，拿不到足够的补贴。在这样的忧虑下，又怎么能有安全感。
而且，在房屋70年产权基础上开征房产税的合法性争议不断

对开征房产税争议不断
征收房产税提上议程，是为了促进房地产市场健康运行。然而对此政策的争议不断，房屋70年产权的限制是争论点之一。有观点认为，民众只有房子的所有权，而没有土地的所有权，实际上只拥有“房产”的一半产权，而房产税是向房屋产权所有人征收的财产税，没有完整的产权，征收房产税就不合法。还有观点认为，当初买房子支付的“土地出让金”实际上已经是70年土地租金的提前支付，如果要征收房产税，涉嫌双重征收。因此不少人认为，可以延长或放开土地使用期限，以换取房产税的征收。当然支持征收房产税者也有反驳的理由。但可以看到，房屋70年产权是很多问题绕不过去的，民众打着自己的算盘，不把这个“心病”解开，对房产税政策合理性的质疑就一直会在。
既然学的是我国香港的批租制，不妨来看看香港的规定

我国香港地区土地使用续期规定
其实现行的土地出让制度，是从我国的香港地区借鉴过来的。比如，香港地区也规定个人只能取得一定期限内的土地使用权，而不是永久的。但香港充分维护租地人长期使用土地的权利。按照香港的规定，对于将要到期的土地，可以重新续约，只要每年多缴纳3%的差饷（香港房产税的一种）即可。国泰君安的研究报告指出，香港的差饷年税率大概为房产价值的0.2%-0.3%，利率较低。可见香港地区是在保证政府土地收益的基础上，将用地人的地租负担限制在合理范围之内，双方的利益都得到了保护，而这个原则值得内地借鉴。
70年产权的现实问题不能再回避，应该尽快给出结论有一个立法细节很有意思。2008年，国土资源部出台的《土地管理法》（草案），明确规定住宅建设用地使用权年后自动无偿续期。这无疑给了老百姓以极大的希望，但最后出台的《土地管理法》（修订草案征求意见稿），却没有“自动无偿续期”的规定。把原本清晰的规定模糊化，是给今后的政策制定和调整留有空间。但这存在的不确定性，却会使民众忧心忡忡，时常担心权益受损。
正如经济学家周其仁提到70年产权问题所说，“在改革当中，确实要有一些顶层设计，对于土地能不能转，观念上的分歧很大，所以当时可能是一个权宜之计，这也给我们一个教训，权宜之计当时很容易通过，但是走着走着就走不动了，或者留下更大的麻烦给未来。”因此，对房屋产权问题在制度上做出合理安排，已经是无法逃避的现实问题。
结语
对普通人来说，房子是最重要的财产，经不起折腾，而目前的不确定性太高。70年产权如何续期不是个小事，政府不应该再含糊其词，要花力气根治民众的这一块“心病”。

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《人民日报》那个咱也看了，也很模糊，没有说清。比如一个小区100户人，分别在这100套商品房中住了1-70年不等，你让他们怎么续交土地出让金？我住进来1年脚5w，人家住了70年交5w能一样吗？？

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发表于 2016-3-8 19:28 资料文集短消息只看该作者

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原帖由 KYOKO 于 2016-3-8 18:18 发表
《人民日报》那个咱也看了，也很模糊，没有说清。比如一个小区100户人，分别在这100套商品房中住了1-70年不等，你让他们怎么续交土地出让金？我住进来1年脚5w，人家住了70年交5w能一样吗？？

那個應該是以房產來算的,應該跟業主購置的年份沒啥關係,至少在HK應該是這樣
假設1小區100戶房子都是蓋了70年,不管你新老業主買了多少年,都應該是同一個土地出讓金才對

[ 本帖最后由粉炎陽于 2016-3-8 19:30 编辑 ]

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发表于 2016-3-8 19:37 资料个人空间短消息只看该作者

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原帖由 粉炎陽 于 2016-3-8 19:28 发表

那個應該是以房產來算的,應該跟業主購置的年份沒啥關係,至少在HK應該是這樣
假設1小區100戶房子都是蓋了70年,不管你新老業主買了多少年,都應該是同一個土地出讓金才對

对的，但住了一年的和住了70年的一个价不公平吧，岂不是刚买的又要多花银子？？
主要是政策要透明，到底是咋回事儿。假设同一个土地出让金，那二手房买卖，肯定要看土地使用还剩多少年限，10年和1年肯定价格不同。再者，主楼也说了，假设有些业主不想交钱，你国家咋收回5层501室那户使用的土地？？国家收回了土地然后101、201、301。。的房子建在空气上？？

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发表于 2016-3-8 19:43 资料文集短消息只看该作者

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原帖由 KYOKO 于 2016-3-8 19:37 发表
对的，但住了一年的和住了70年的一个价不公平吧，岂不是刚买的又要多花银子？？
主要是政策要透明，到底是咋回事儿。假设同一个土地出让金，那二手房买卖，肯定要看土地使用还剩多少年限，10年和1年肯定价格不同。再者，主楼也说了，假设有些业主不想交钱，你国家咋收回5层501室那户使用的土地？？国家收回了土地然后101、201、301。。的房子建在空气上？？

剛住進來一年的(當相於你買了套超級老房子)跟住70年肯定應該是一個價,因為你買老房子已經是貪便宜買了嘛
反過來說,有兩套房,硬件類似,一套新房,一套老房,老房子的價值低一點這必然是常識

估計拒交土地出讓金累積到一定程度會罰沒物業吧?

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发表于 2016-3-8 19:47 资料文集短消息只看该作者

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原帖由 KYOKO 于 2016-3-8 19:37 发表
对的，但住了一年的和住了70年的一个价不公平吧，岂不是刚买的又要多花银子？？
主要是政策要透明，到底是咋回事儿。假设同一个土地出让金，那二手房买卖，肯定要看土地使用还剩多少年限，10年和1年肯定价格不同。再者，主楼也说了，假设有些业主不想交钱，你国家咋收回5层501室那户使用的土地？？国家收回了土地然后101、201、301。。的房子建在空气上？？

住了1年和住了70年交一樣才公平,不然你住了69年然後盤給新業主又重新洗牌這更不公平

國家肯定不可能把樓層拆了然後把房子建在空氣上,佔計跟拒交收入稅類似,先罰款,再罰沒財產吧

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发表于 2016-3-8 19:48 资料个人空间短消息只看该作者

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原帖由 粉炎陽 于 2016-3-8 19:43 发表

剛住進來一年的(當相於你買了套超級老房子)跟住70年肯定應該是一個價,因為你買老房子已經是貪便宜買了嘛
反過來說,有兩套房,硬件類似,一套新房,一套老房,老房子的價值低一點這必然是常識

估計拒交土地出讓 ...

老房子你要知道它老啊，现在二手房买卖咱记得从来不问土地还剩多少年使用期的

别说老房子，新房子咱都不问，咱家的3套房子咱都不知道还剩多少年土地使用期。。

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发表于 2016-3-8 19:55 资料文集短消息只看该作者

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原帖由 KYOKO 于 2016-3-8 19:48 发表

老房子你要知道它老啊，现在二手房买卖咱记得从来不问土地还剩多少年使用期的

别说老房子，新房子咱都不问，咱家的3套房子咱都不知道还剩多少年土地使用期。。

那是啊,我家世界各地那600多套房產,我根本數都數不過來,有的連地址樓層都記不住

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发表于 2016-3-8 20:47 资料短消息只看该作者

是不是以后买房子要看地产年限拉？积压的商品房由于地产年限越来短是不是积压越久越便宜

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发表于 2016-3-9 09:54 资料文集短消息只看该作者

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原帖由 hnsh 于 2016-3-8 20:47 发表
是不是以后买房子要看地产年限拉？积压的商品房由于地产年限越来短是不是积压越久越便宜

我觉得按道理来说应该是这样。
有时候跟一些同事谈起来，发现年轻的普遍对这事儿觉得无所谓，都觉得到了70年后，这土地就该继续使用下去。
反倒是年长的觉得既然有这个70年的使用权说法，到时候应该是会有相应措施的。因此买房子还是要看地产年限，把这个当作一个价值参考。

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发表于 2016-3-9 16:40 资料文集短消息只看该作者

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原帖由 tiger1970 于 2016-3-9 09:54 发表

我觉得按道理来说应该是这样。
有时候跟一些同事谈起来，发现年轻的普遍对这事儿觉得无所谓，都觉得到了70年后，这土地就该继续使用下去。
反倒是年长的觉得既然有这个70年的使用权说法，到时候应该是会有 ...

估計年長的大多在朝令夕改上吃過虧吧

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