标题: 为什么说中国房价下跌是不可阻挡的必然趋势 [打印本页]
作者:
板某 时间: 2005-6-29 17:14
其实从长远看，中国房价下跌是必然的，因为中国购房者只能购买房屋70年的使用权，而完全没有土地所有权，住一年，房屋的使用年限就缩短一年，其价值处于持续不断的缩水中，70年一到，房产就会变得一文不值，因为政府可以随时收回。大家想想看，如果一栋房子只有几年甚至一年的使用权了，那谁还愿意高价购买呢？这一点就是中国和外国房地产业一个最根本的区别。再考虑到房屋本身的折旧过程，所以中国房产价格的总趋势必然下跌!
既然如此，那么为什么部分地区的楼价在短期内会疯涨呢？这恰恰是因为政府和开发商都认识到中国房产的这种无法保值的天然属性，他们无法从房产的长期的稳步增值中获取收益，因此，他们惟有趁新楼盘推出之机，在短期内疯狂炒作，才能获取巨大收益。就象上海目前的状况，就是很典型的例子，这就是政府搭台子，银行作后盾，开发商唱大戏，从而吸引各类炒家哄抬房价的经典案例。
但是，这种状况必然不能持久，中国房产特有的属性决定了这种炒作必然是短命的。别看上海楼价现在涨的凶，它在几年内必然下跌，再贵的新房子放个三五年的，到时候就会变成有几年楼龄的二手楼，使用年限就变成只有60几年了，再等等就变成只有50、40、30年的使用权了，它还能能卖出象新房一样的高价吗？它能升值吗？不可能，绝对不可能，年限越久，价格越低，这个是任谁也炒不起来的。现在之所以能炒得起来，是因为有大量新盘上市，上市时间短，人们对“使用权年限”这一关键因素的还不够敏感，因此敢于炒作，但只要假以时日，几年之内，房产泡沫不需要任何人去捅，它自然也会破，这是不以任何人意志为转移的客观规律。广州房价从96高潮时开始的长期下跌就是例证，当时政府并未出台任何所谓打击炒房、抑制房价的政策，房价就这么自然而然的降下去了。而现在这波房产泡沫中广州为什么未受波及？并不是因为所谓市场“理性和成熟”，而是因为原先大片大片的新房新盘现在都变成有十余年楼龄的二手房了，使用权都变成只有50几年了，谁也不是傻子，炒房者再有实力，价格也炒不上去，谁肯高价接盘使用权年限大大缩水的二手房呢？
所以，在中国，房价下跌是不可阻挡的大趋势，所谓的房地产泡沫完全可以不攻自破，所需要的仅仅是时间而已，而且这个时间也不会太长，三五年内，泡沫必将烟消云散。
既然如此，明知房价必然会降，那么政府为什么还要急吼吼地出台各种政策来“抑制房价”，来捅破“房地产泡沫”呢？他的真实用意何在？真是为了尽快让房价下跌，让老百姓得实惠吗？我曾多次说过，其实降低房价有许多非常直接有效的办法，比如：只要认真执行现成的工商管理反暴利条例，由工商和价格监察部门直接打击哄抬房价谋取暴利的开发商，只此一招，房价立马就可以降下来。这种办法不仅行之有效，而且不会伤及无辜群众。但政府并没有这样做，而是不分青红皂白地全面提高贷款利率和开征房产税，当然，他们打出的都是“抑制房价，维护人民利益”的旗号，但其最后的结果如何呢？一个不容置疑的客观事实就是：这些办法都毫无例外地增加普通购房者的负担，而中央财政却能够获得巨额的收益。房价最后也许会降，但像刚才所说的，房价下降是早晚的事，是不以人的意志为转移的，并不是完全是因为出台了什么政策的结果。
然而，我们普通购房者必须明白的是：房价早晚会降，这是价值规律在起作用，但利息的涨升和房产税的开征可完全是刚性的，这可不是受价值规律控制的，它们完全控制在少数决策者的手中。在提高房产利率和开征房产税之前，你买不起大房子，可以买小的，你买不起闹市区的，可以买偏僻的，你买不起上海的房子，可以买中小城市、乡镇的，你买不起新房子，可以买旧的，你现在买不起，可以等两年，等房价下跌后再买….然而，随着贷款利率的大幅度提升和房产税的开征，你将避无可避，无处可逃，你买的房子再小、再偏僻、再旧、位于小城市甚至是乡镇、价格再便宜，如果你贷款，那你将承受高额的利息，即使你不贷款，你也得每年交纳不动产税，且“税值将随房产的升值而调升”（注意：这是财政部综合司副司长的原话，并没说“随房产的贬值而调低”），除非你不买房，终生租房，但是请注意，房价可以下跌，并不意味着房租一定会下跌，毕竟谁都得有个房子睡觉，大家都去租房了，租金难道不会涨？同时，还请注意该司长的另一句话， “要求其所有者或承租人按评估价值交税”（注意了：“或承租人”）。这意味什么呢？意味着即使你租房，也难逃交税的魔掌！现在明白为什么政府大力鼓励大家租房了吧？
理解了以上这些，深藏的幕后的阴谋就清晰地呈现在我们面前：政府其实早就想通过各种方式广开财路以弥补巨额的财政亏空（每年被蛀虫挥霍几千亿，贪官外逃卷走几千亿，银行烂账几万亿，另有几万亿的国债要还…），而提高贷款利率和开征新的税种是最快捷有效的办法，说白了，就是政府的财政亏空必须由老百姓买单。但是，名不正则言不顺，言不顺则令不行，虽然是做婊子，但还是得立牌坊，怎么能让老百姓心甘情愿地为财政亏空买单呢？怎么样才能让明明是增加老百姓负担的政策却又得到老百姓拥护呢？聪明人士应该可以想的到—在房地产上做文章：先是大肆炒高房价，在炒作中大赚一笔，然后再以“抑制房价”为名出台利率和税收政策，光明正大地猛掏老百姓的腰包，这样不仅不会有什么阻力，反而会得到众多愚民的拥护，到头来房价必然下落，还可以落得个“一心一意为人民谋福利”，“领导有方”、“执政能力强”的美名，财政亏空也可以得到弥补，且从此每年都可以从利息和房产税中大捞一笔，真是一举数得，何乐而不为呢？
作者:
我不是迭戈 时间: 2005-6-29 19:02
是啊。房地产也该降降温了。象现在了两夫妻要工作好几年才能买德起一座房子。
作者:
寂寞的烟 时间: 2005-6-29 19:05
错了，
个人拥有房屋产权是永久的，只是分摊的土地使用权有期限。在中国，土地只有国家所有（国有）和集体所有（主要指农村）两种，个人是不可能拥有土地所有权的，有的只是使用权。
至于土地使用权到期后如何处理，没有这个解释文件的出台。
作者:
老六 时间: 2005-6-29 22:59
只要认真执行现成的工商管理反暴利条例，由工商和价格监察部门直接打击哄抬房价谋取暴利的开发商，只此一招，房价立马就可以降下来。这种办法不仅行之有效，而且不会伤及无辜群众。但政府并没有这样做，而是不分青红皂白地全面提高贷款利率和开征房产税，当然，他们打出的都是“抑制房价，维护人民利益”的旗号，但其最后的结果如何呢？一个不容置疑的客观事实就是：这些办法都毫无例外地增加普通购房者的负担，而中央财政却能够获得巨额的收益。
支持这个观点，余者不敢苟同！
当前房价虚高的根本原因在于政府对土地资源的垄断，政府不放弃这个权力，打击牟取暴利的开发商才是抑制房价的根本。
想用提高贷款利率和开征房产税并不能抑制有效房价，即便房价有所跌落也是短期的。
不明白作者怎么得到的这个结论：“我们普通购房者必须明白的是：房价早晚会降，这是价值规律在起作用”。价值规律是说价格由供求关系来决定，但文中并没有体现出来。
作者:
气流 时间: 2005-6-30 00:05
从*长远*看，人口不断增长，土地不会增加，任何地方的房价都一定是增长的。。。
作者:
秋月枫舞 时间: 2005-6-30 00:25
根本不同意！！
房价只会稳中有升，现在的下跌只是政府打压炒房团和整顿房产中介的一个结果，造房成本、地皮价格都摆在那里，怎么跌？往哪跌？再说了，83、84这两年是我国生育史上的高峰，而这批人过两年就要到谈婚论嫁的年纪了，结婚不要买房？而且是几乎同时的，届时房价会跌吗？？商家肯跌吗？
作者:
小马爱犬屋 时间: 2005-6-30 08:11
跌了你让砖家们吃什么去.
跌了你让GDP怎么稳定持续的发展.
跌了你让房产商和炒楼团去集体跳楼啊.
在以上甚至更多的利益集团不能免除损失的情况下,楼价下跌不过是个美好的愿望而已.
作者:
鲁瞪眼 时间: 2005-7-1 10:24
政府垄断土地专卖并非我国特产，香港也是如此，不好说有什么办法解决；
而价格受供求影响很大，现在大量台资、港资商人转向上海发展，帝国主义新东印度公司纷纷在上海开设买办办事处，这两类人客观上存在办公、居住等需求，他们又有强盛的购买力，房价能不上涨么？
所以期待房价下跌虽然符合我们的要求，但是无法实现。人家有钱，愿意出高价买，你还能说不卖？不过最后这个恶果，很大程度是要上海的工薪阶层和民族企业买单受苦的，悲哀ing。
作者:
秋月枫舞 时间: 2005-7-1 10:39
就拿我自己来说，我现在住的房子是2室1厅的，12层楼的小高层，面积很小只有60平米。我是2000年在中介看到的，是2手房，那时上海的房价已经开始抬头，此房标价16万8千。我后来以16万5成交，誊交。
5年过去，现在就我这样一模一样的（我楼下）卖价就是46万以上，这价格在上海还是很便宜的（因为房龄已经有15年了，90年竣工的）
照楼主文章里的说法，房子老了就不值钱了，会跌，那我要问了，我这套房子还能跌进16万里面吗？
作者:
天下之大 时间: 2005-7-1 10:48
楼上这么多朋友分析的都很理性，
楼主文章的前提根本就不成立，
70年之后，政府可以随时收回？
又一个公私合营？实现了公产主义？
......
社会、经济的不断发展，城市化的进程，
更新换代的需求，开发层次的提高......
等等这些加上“土地资源的稀缺性”
注定得出和楼主截然相反的结论。
作者:
煲呔曾 时间: 2005-7-1 11:12
其实从长远看，中国房价下跌是必然的，因为中国购房者只能购买房屋70年的使用权，而完全没有土地所有权，住一年，房屋的使用年限就缩短一年，其价值处于持续不断的缩水中，70年一到，房产就会变得一文不值，因为政府可以随时收回。大家想想看，如果一栋房子只有几年甚至一年的使用权了，那谁还愿意高价购买呢？这一点就是中国和外国房地产业一个最根本的区别。再考虑到房屋本身的折旧过程，所以中国房产价格的总趋势必然下跌!
一个 "Causation Fallacy".
考虑到中国购房者只能购买房屋70年的使用权，除非不在中国买房屋使用权， 否則單depreciation (折舊)，不能成為中国房价下跌的主要原因。
中国房价取決於 market demand and supply （市場供求） 和 government regulation （政府調整）。
作者:
b00095120 时间: 2005-7-1 11:25
我们现在买房买的只是一个几十年的使用权,因为土地是国家的,开发商拥有的只是一定期限的土地使用权,等到期了土地使用权和上面的附着物都是国家的.
所以我们现在买的只是开发商转嫁给我们土地使用权费用.房价=现在到到期时土地使用权分摊额的现值(主要的)+一些建筑成本(次要的).
所以我觉得房价应该是越往后越便宜.因为我们享有的土地使用权时间在减少
可是觉得目前国家好像在刻意回避这个问题,使老百姓误解为我们现在买的是房产的所有权.
作者:
屠百城 时间: 2005-7-1 11:49
原帖由b00095120于2005-07-01, 11:25:26发表
等到期了土地使用权和上面的附着物都是国家的.
附着物怎么处理好像还没相关规定出台把。
附着物属于国家，这种民愤极大的规定应该不会出现把。
不过不管到时候附着物如何处理，房屋所有者总是亏的。如此看来还不如直接租70年。
作者:
b00095120 时间: 2005-7-1 12:00
呵呵,皮之不存,毛将焉付
作者:
夏侯征西 时间: 2005-7-1 14:23
建议上海的房价再涨10倍，老外爱买就买好了，中国960万平方公里哪里不能住人？所谓的精英愿意在上海找机会就找好了，只要你有钱买房。上海卖房子的钱可以拿来到澳洲买房嘛。
作者:
门清 时间: 2005-7-1 14:40
正解是大城市赚钱中小城市买房，大城市的房价炒得高高的时候中小城市还没赶上形势呢，等小城市的房价也炒上来就真没地方买勒
恶搞一点来想，说不定一些时间之后，随着人民生活水平的提高，房车应该就普及了= =实际上在比较大的城市买一房+买一车的费用已经超过房车勒。
作者:
庞桶 时间: 2005-7-1 17:16
原帖由我不是迭戈于2005-06-29, 19:02:05发表
是啊。房地产也该降降温了。象现在了两夫妻要工作好几年才能买德起一座房子。
至少在上海，99％的夫妇工作“几”年恐怕都买不起房子吧。。。
没有长辈的资助，房子是天价啊
作者:
陆逊 时间: 2005-8-22 10:58
记得郑智化的老歌:忙一辈子连个房子都买不起
现在大中城市的房间高居不下是事实,楼主说的趋势我觉得很多原因是政府干预的结果,实现宏观目标,经济发展与社会稳定都是重点,一个没有人买地起房子的社会稳定性一般,所以我也不同意市场会让房价下降,房价本来就有很强的"齿轮效应"
作者:
七公主 时间: 2005-8-25 09:35
股票下跌、房屋卖不出去、职工大批失业、物价渐渐上涨。。。。。。，越看越和＊＊主义同样了，也会爆发＊＊危机了。
作者:
远舟 时间: 2005-8-25 12:18
所谓的"降温"只是减缓飙升速度
即便如此,这个目标其实不那么容易实现......
作者:
sangofans 时间: 2005-8-27 16:24
原帖由庞桶于2005-07-01, 17:16:08发表
至少在上海，99％的夫妇工作“几”年恐怕都买不起房子吧。。。
没有长辈的资助，房子是天价啊
恩恩,除非不吃不穿不生病,不用钱,那几年大概可以买了
作者:
灵馨蝶舞 时间: 2005-8-27 16:44
我觉得房价近期的确会下调,但是他再怎么降,最后买单的是老百姓,抽税收的是国家.
作者:
冰祁步 时间: 2005-8-27 16:47
现在的房价确实是高得离谱
不过按照目前的证词
房价只会上升的缓慢些
而并不会出现下跌
这个让普通百姓怎么活呀
作者:
xwg78229 时间: 2005-8-29 11:48
从宏观经济角度看，如果国家继续放任房价的上涨，带来的结果必然是：内需紧缩。内需紧缩必然导致经济增长的降低。
作者:
Phil 时间: 2005-8-29 11:56
跌是肯定要跌的，只是不同的档次，跌幅不同，有些，可能还会涨。经过一段时间的跟风阶段后，大家会开始相对理智的购房消费的。
作者:
追月流星 时间: 2008-3-31 21:59
建筑材料价格在上涨，工人价格在上涨，房价跌的了吗？
作者:
正版商 时间: 2008-4-1 07:57
原帖由 sangofans 于 2005-8-27 16:24 发表
恩恩,除非不吃不穿不生病,不用钱,那几年大概可以买了
那也是高收入人群了，大城市的房子一套至少百万起价的
作者:
幽魂2000 时间: 2008-4-1 19:42
国家要保耕地的啊，否则哪来的吃的，现在国际粮食短缺
作者:
美人赠我金错刀 时间: 2008-4-2 13:56
已经三年过去了，早就又翻番了，还降个P啊~~~
作者:
恨地无环 时间: 2008-4-2 14:35
老坟渗水 关了
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