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标题: 談談違約成本之我見 [打印本页]
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-1 23:38     标题: 談談違約成本之我見

從之前恆大的違約成本過小,到今天的房地產違約成本過小
我發現我看到的網友說的最多的就是這個"違約成本過小"是甚麼概念

很多網友仿佛覺得違約(特別是大財團違約)是一種罪該萬死的道德過錯,違約應該跪下道歉並賠1000萬才公平一樣
我覺得這種看法有點過時了

我工作年資很短,業務量也不是很大,就我的見識上簡單談談甚麼叫違約成本
希望行家斧正

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我做過一段時間的買賣業務,大概內容是說做設計的,客人來圖稿打樣,我司提交設計藍圖
客人滿意藍圖,我司就進行完善設計並提供完整施工

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一般合同上會注明,報價雙方接受後,客人要付某個百分比的訂金(這裡舉例比如50%)
然後施工結束後付尾款並交收,如果客戶毀約,我司沒收訂金
如果無法按合同內容按時按點完成(或毀約),我司賠償客人的訂金*一個系數,比如兩倍訂金賠償

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這個在世界很多地方的客戶,都是完全理解無誤的,只有說在訂金額度上,和系數上有小爭議,但在中國客戶的商量中,我發現很多客戶是完全不理解這個合同的

=====

現在簡單說說我幾點看法

1. 合同呢,一般有兩種,有一種是遠在我工作之前二十年前比較流行的,今天幾乎沒有人在用的,這種約定叫種"死約",意思是合同約定了雙方的義務,而這個義務是沒有任何解除方法的,後來因為這種合同實在太不實用,後來慢慢為人不採用了

另一種比較常見的,叫"生約",這種約定一般都會先約定好義務,然後備注一句,若無法履行,則OOXX之類的
這個合同也是大家比較平常的合同,雙方會把各自的憂慮寫上去,形成一套互相制衡的約束

2. 所以所謂合同不能違約這種觀點,這個概念除非是上述的死約,不然其實是不成立,而且很落伍的,或者這麼說吧,其實我們日常生活中說的違約,其實也是約定的一部分,違約並沒有真正意義上的"違約",這個詞用的不好,法律意義上應該說成"用另一種方式履約"

3. 我接觸過的中國客戶呢,在面對我給出的協議時,大多會提出兩個要求,
  A. 不給訂金(因為君子協定,他們靠承諾)
  B. 我司若出現毀約情況,賠償要再多一些(因為萬一我司違背君子協定,罰款太少了不足以震懾我司)

我給出的回答是這樣的:

這個同合的訂金和賠償呢,是這麼理解的
如果你給了訂金後違約(呃,這詞還是叫"違約"吧),這筆錢要賠給我,是因為我這邊的人工成本和客觀材料帳,我必須靠這訂金來支付的
我收了訂金後不能履約的話呢,我這筆錢雙倍賠給你,你完全可以花這筆錢找一個比我更高級,更高檔的設計團隊了

而這個過程中我們雙方都可以隨時不履行合約的,這個無關道德之爭,其實只是一個在商言商罷了
比如你的活動臨時取消了,那我會向你表示同情,我道德上佔據一個高地然後不斷辱罵你祖宗十八代,是沒有意思的,我只關心說這筆訂金我不會退給你
同理我要是生產上做不到,也請你不要罵我祖宗十八代,你拿這筆錢去找別人做就好了

畢竟天有不測之風雲,有時一些壞事來了(可抗的,不可抗的),大家都避免不了

4. 我的客戶經常說,為什麼企業方違約,賠償的金額這麼小啊,這樣違約才賠償一丁丁錢,是不是太無恥了啊

我會這麼解釋:
其實違約賠償金額和訂金是有一個系數掛勾的,一般都是說三倍訂金,或是兩倍訂金這樣的
你們希望賠償金額加大,其實很簡單,你們多押一些訂金就行了

你跟我做15萬的生意,卻希望我不履約要賠償你1000萬,我們完全做得到,只要你事前先押500萬在我這裡就行了
我一定會用最大的誠意把這單做到完美

其實賠償和訂金的關係,就好像人家說法印和蘇東坡一樣
你認為賠償金少得無恥,這恰好說明你的訂金少得無恥

我認為我的賠償金合理,因為我也認為你的訂金合理

5. 暫時想到這裡,慢慢邊聊再邊講吧,謝謝觀看,希望水王加分啊

[ 本帖最后由 灰炎陽 于 2016-7-2 07:43 编辑 ]
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-1 23:53

同理在工作場上看到很多人事變動

老闆會說啊,草這個員工說辭職就辭職,沒有預先幾個月講好就走,太缺德
或者反過來員工說老闆說炒就炒很不對,辛辛苦苦幹了十幾年甚麼的

我認為只要雙方賠償有到位
(按中國國情員工即時離職是賠償一個月工資和企業吧?
企業即炒員工則是賠償工資X服務年份)
是不應該指責的

原因很簡單啊,跟你合作是合同的一部分,不跟你合作,也是合同的一部分,你氣個鬼
這種事情,無關道德,只是商業上的決定罷了
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 00:31

延伸阅读：房东违约成本过低
对于黄颖的死亡，房东吴女士家人表示，解除合同是黄颖未按期支付房款，违约在先，“如果他们(黄颖家属)还有问题，可以走法律途径。”
有律师认为，这起事件中买方存在逾期还款行为，根据合同约定，卖方有权要求解除合同，因此从法律上讲，吴女士的行为无可厚非。
值得注意的是，今年以来，随着合肥房价的暴涨，合肥二手房违约情况大幅上涨。合肥中院发布的数据显示，截至今年4月10日，合肥五家基层人民法院受理房屋买卖合同纠纷案件数激增至326件，同比增长了243.2%，并且被告无一例外的全部是房东。
为了收回卖出的房子，二手房房东可谓是使出浑身解数。根据合肥当地媒体6月27日报道，合肥一位二手房房东违约为了要回卖出去的房子，竟然到医院开了证明，说自己是精神病，签字不算，不能卖房，并且不退房款，不赔偿违约金的滑稽闹剧。
除了合肥之外，苏州和南京今年以来二手房房东违约的案件也不断上涨。统计数据显示，南京此类案件涨幅超过往年的两倍，大都是二手房房东在签订合同之后，再次坐地起价，被购房者诉至法院。
此外，苏州不少二手房房东坐地起价最高的涨幅超过100万元，也因此众多房东成为被告。“按照我们店的情况来看，今年的违约情况，要比去年涨幅超过150%，整体来看苏州肯定超过200%。”苏州一家房产中介的负责人卢伟对记者说。
房地产行业专家张健初对记者说，“违约背后则是房价大幅上涨所引发的市场秩序的混乱。房东为了获取更高的利益，不惜违约来达到自己的目的，背后则是违约成本太低。即使赔偿违约金，拿到房子重新卖出去，还可以赚到不少钱。”
在南京律师孙皓看来，在面临二手房违约后，购房者除了根据合同约定获得违约金之外，还应该争取更多的赔偿。
孙皓对记者说，“比如之前房子的价格是150万元，现在价格涨幅到了200万元，那么买家在向法院起诉时，除了按照合同规定的违约金之外，也可以申请赔偿这个期间因为房价上涨给自己带来的损失。除此之外，还是要增加房东的违约成本，在购房时应在合同中提高违约的赔偿比例。”


作者：头条号 / 中房购
链接：http://toutiao.com/i6301579778713453058/
来源：头条号（今日头条旗下创作平台）
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

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這個新聞我也是同樣的看法,買家付的訂金是十萬,賣家的違約金自然也是跟十萬相符合的數字,比如20萬,30萬,斷沒有說買方訂金押1萬,賣家違約金賠1000萬這樣的賠率啊.......
你希望違約金額提高,那只要把訂金加大就行了

[ 本帖最后由 灰炎陽 于 2016-7-2 00:34 编辑 ]
作者: 周瑜    时间: 2016-7-2 00:52

按照购房贴中的例子，楼主看看这个合同是否合理：

买方购买价值100万的房子，已付订金90万。卖方违约，却只赔偿10万。既然买方已付90万，卖方也应退还本金，并赔偿90万违约金才合理，只赔10万，确实过少。
作者: x-dvd    时间: 2016-7-2 01:23

我朝的规定是违约金不超过损失的30%，这个比例不能算低，但像我朝这个房价狂飙的极端情况下，竟然是有的赚的
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 01:26



QUOTE:
原帖由 周瑜 于 2016-7-2 00:52 发表
按照购房贴中的例子，楼主看看这个合同是否合理：

买方购买价值100万的房子，已付订金90万。卖方违约，却只赔偿10万。既然买方已付90万，卖方也应退还本金，并赔偿90万违约金才合理，只赔10万，确实过少。

如果有合同就按合同履行嘛,
周兄意思是沒有合同?事情發生到了一半怎麼辦?這個涼拌啊

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如果是未有合同,正在商議合同的過程中,賣家提議說擬這麼個合同
我要是買家我一定不同意,我簡直想打死他

我看法是合理金額應該是2-3倍訂金

而訂金的金額應該是買方違約後,賣方一個足以保本不太吃虧的金額
比如樓市在和買家交易的時間段之內會波動值是20萬左右

買家交付的訂金是參考這個20萬的程度來厘定的

[ 本帖最后由 灰炎陽 于 2016-7-2 07:42 编辑 ]
作者: 墨叶    时间: 2016-7-2 07:25



QUOTE:
原帖由 周瑜 于 2016-7-2 00:52 发表
按照购房贴中的例子，楼主看看这个合同是否合理：

买方购买价值100万的房子，已付订金90万。卖方违约，却只赔偿10万。既然买方已付90万，卖方也应退还本金，并赔偿90万违约金才合理，只赔10万，确实过少。

如果是贷款买房，贷款时间30年还了20年之后还不上贷款了，银行怎么处理？
作者: KYOKO    时间: 2016-7-2 07:55

艳阳，太复杂，能不能简单点儿例子，长话短说？？
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 08:41



QUOTE:
原帖由 KYOKO 于 2016-7-2 07:55 发表
艳阳，太复杂，能不能简单点儿例子，长话短说？？

我語言已經很輕鬆了,我又不是老虎,光,等諸兄說話這麼深奧,
我純粹都是說說故事罷了,木有甚麼理論啦
作者: 杏花疏影    时间: 2016-7-2 10:04



QUOTE:
原帖由 周瑜 于 2016-7-2 00:52 发表
按照购房贴中的例子，楼主看看这个合同是否合理：

买方购买价值100万的房子，已付订金90万。卖方违约，却只赔偿10万。既然买方已付90万，卖方也应退还本金，并赔偿90万违约金才合理，只赔10万，确实过少。

如果买家没有违约，我支持你的观点，但买家违约了，卖家不应该多给一分钱，反而要收违约金。在北京这种情况，一般情况下，买家付违约金，卖家退款收房，当然，新签合同灵算。
作者: 杏花疏影    时间: 2016-7-2 10:05



QUOTE:
原帖由 墨叶 于 2016-7-2 07:25 发表


如果是贷款买房，贷款时间30年还了20年之后还不上贷款了，银行怎么处理？

收房，卖房抵贷款，余下的给房主。
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 10:23



QUOTE:
原帖由 杏花疏影 于 2016-7-2 10:05 发表

收房，卖房抵贷款，余下的给房主。

呃補充一下,如果賣完還不足以抵消,剩下不足的金額也還要還足
不然會進銀行黑名單的

呃當然,按墨葉兄的例子不太可能了
30年的房都供剩十年了,房子賣了還剩下這一點點應該是足夠有餘的
作者: 朱炎陽    时间: 2016-7-2 10:25



QUOTE:
原帖由 KYOKO 于 2016-7-2 07:55 发表
艳阳，太复杂，能不能简单点儿例子，长话短说？？

长话短说就是不用气势汹汹，不用打感情牌
违约不是什么诚信问题，违了按约定赔付
能用钱解决的事儿就不叫事儿
离了婚还是可以在一起的
作者: 杏花疏影    时间: 2016-7-2 10:34

就房子的案子来说，买家有一个很大的错误，交易时间这么长，肯定违约风险很大，他就应该想办法规避，他不但不规避，还主动违约，如果市场没变，还有成交的可能，市场变得不利于他，他这结局就是活该，然后死皮赖脸硬耗，妄想人不要脸天下无敌，最终这个结局，不应该得到任何同情分。
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 10:35

多說一句吧,長話短說
所謂契約精神也是保護弱者的條款

還是我一向主張的,愈是弱者愈要守規矩

面對一個龐大的金融體系和財力,如果沒有契約,人家有無數種方法弄死你
唯一能保護個人的,就是契約了

今天要是沒有同合,那買房者就更加沒有保障了
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 10:51

QUOTE:
黄颖的手机里保存着当时和房主吴女士的对话:“吴老师,我尊敬您是文化人,用法律保护自己。而我们是粗人,只知道省钱,没走正规渠道……都怪我没看清合同。”

QUOTE:
原帖由 大将文钦 于 2016-6-30 21:03 发表


明显是没文化，被卖家算计了

我理解是本身沒文化了,那不走合同的話,人家愛甚麼時候違約就甚麼時候違約,別人是當老師的,知識量是你幾個量級,或者更富的請來個律師或是找幾個打手甚麼的,自己這方就更加是有理扯不贏了

要對抗強者,只能依賴契約來保護自己

我有契約,我去法院借力打力就行了,公權力永遠是天下第一
作者: zhwenh_0421    时间: 2016-7-2 10:51     标题: 大谬不然



QUOTE:
原帖由 灰炎陽 于 2016-7-2 10:35 发表……
還是我一向主張的,愈是弱者愈要守規矩
……


　　大多数情况下，愈是弱者愈要求别人守規矩，强者相反。

PS：

　　【人为刀俎】特定情况下，无论强弱，你要求自己守规矩而不要求别人守规矩的，结局都是败寇。



[ 本帖最后由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 10:56 编辑 ]
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 10:53



QUOTE:
原帖由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 10:51 发表
　　【非也非也】愈是弱者愈要求别人守規矩，强者相反。

PS：

　　【人为刀俎】无论强弱，你要求自己守规矩而不要求别人守规矩的，结局都是败寇。


弱者只有自己守了規矩,才能拿起規矩這面大旗保護自己不受侵犯
都不守規矩,弱者就一無所有了
作者: zhwenh_0421    时间: 2016-7-2 10:59     标题: 一目了然



QUOTE:
原帖由 灰炎陽 于 2016-7-2 10:53 发表
弱者只有自己守了規矩,才能拿起規矩這面大旗保護自己不受侵犯
都不守規矩,弱者就一無所有了

　　强弱分明的话，都守规矩，弱者必败。都不守規矩，弱者才有获胜的机会。

PS：

　　咱俩各自举例说明，你觉得有必要吗？



[ 本帖最后由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 11:01 编辑 ]
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 11:02



QUOTE:
原帖由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 10:59 发表

　　强弱分明的话，都守规矩，弱者必败。都不守規矩，弱者才有获胜的机会。

PS：

　　咱俩各自比如一个，你觉得有必要吗？


我知道你大概要比如甚麼,我說的不是那種情況
你那個比如我表示無意見,不支持,不反對

我說的是先假定公權力天下第一的情況下
在這個框架下的相對強者(對比公權力仍是弱者)和弱者之間的道理

比如我爸是李剛之流,你除了用合同,走法院,不然你怎麼跟他買一套房子,你都絕對買不到
別說你付不起全款的情況了,就算你一炮過給全款,我也認為你拿不到房子=)

[ 本帖最后由 灰炎陽 于 2016-7-2 11:08 编辑 ]
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 11:10



QUOTE:
原帖由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 10:59 发表

　　强弱分明的话，都守规矩，弱者必败。都不守規矩，弱者才有获胜的机会。

PS：

　　咱俩各自举例说明，你觉得有必要吗？


上次成都女司機案跟你說的很清楚了,都不守規矩的話女司機算那根蒜,最後不還是哭哭啼啼去找公安局講規矩了
作者: zhwenh_0421    时间: 2016-7-2 11:10     标题: 不知所云



QUOTE:
原帖由 灰炎陽 于 2016-7-2 11:02 发表
我知道你大概要比如甚麼,我說的不是那種情況
你那個比如我表示無意見,不支持,不反對

我說的是先假定公權力天下第一的情況下
在這個框架下的相對強者(對比公權力仍是弱者)和弱者之間的道理

比如我爸是李剛之流,你除了用合同,不然你怎麼跟他買一套房子,你都絕對買不到

　　敢与虎谋皮的，就不是弱者了。假定公權力天下第一，我爸是李剛之流的，弱者必须绕着走，你跟他买房子……

PS：

　　一个怀璧其罪的，整天要求自己讲规矩，就能安全了？



[ 本帖最后由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 11:12 编辑 ]
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 11:11



QUOTE:
原帖由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 11:10 发表

　　敢与虎谋皮的，就不是弱者了。假定公權力天下第一，我爸是李剛之流的，弱者必须绕着走，你跟他买房子……

PS：

　　怀璧其罪的，自己讲规矩，就能安全了？


自己講規矩當然安全啊,有公權力頂著,我守法走斑馬線,誰撞我誰就賠我100萬,我按時還款,誰不給我房子,誰就賠我100萬
李剛敢不給我房子,他馬上就得抓進去關
作者: zhwenh_0421    时间: 2016-7-2 11:16     标题: 非也非也



QUOTE:
原帖由 灰炎陽 于 2016-7-2 11:11 发表
自己講規矩當然安全啊,有公權力頂著,我守法走斑馬線,誰撞我誰就賠我100萬,我按時還款,誰不給我房子,誰就賠我100萬


　　敢自称有公權力頂著的，就不能算是弱者（比如成都女司機之流的）了。

PS：

　　特殊情况下，怀璧其罪的是弱者，公權在手的是强者，而拒绝该“规矩”的其他人则强弱未可妄定。




[ 本帖最后由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 11:45 编辑 ]
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 11:22



QUOTE:
原帖由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 11:16 发表

　　敢自称有公權力頂著的，就不能算是弱者了。

PS：

　　特殊规矩下，怀璧其罪的是弱者，公權在手的是强者，拒绝规矩的其他人则强弱不明。



公權力能出面無條件保的無非就是你平時常不爽的那一小堆,這堆我不跟你討論,權作你說的都對
剩下的普通甚麼鄉紳啊小局長之流的都不在這個保護傘下,
他們違約了,該咋辦還是咋辦
我說的是這一群相對的"強者",和民工之流的同合應該怎麼簽

你天天在強處說你定義的強者如何如何我也不反駁,但你不必來我的這個強者定義裡硬攪和,對吧?

[ 本帖最后由 灰炎陽 于 2016-7-2 11:24 编辑 ]
作者: zhwenh_0421    时间: 2016-7-2 11:27     标题: 原形毕露



QUOTE:
原帖由 灰炎陽 于 2016-7-2 11:22 发表
……
你天天在強處說你定義的強者如何如何我也不反駁,但你不必來我的這個強者定義裡硬攪和,對吧?

　　【咄咄怪事】轩辕是论坛，论坛有论坛的规矩……对吧？

PS：

　　【还施彼身】你先守规矩，当足以自保，又何苦肆意污蔑别人“硬搅和”呢？莫非是伪……



[ 本帖最后由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 11:40 编辑 ]
作者: 灰炎陽    时间: 2016-7-2 11:38



QUOTE:
原帖由 zhwenh_0421 于 2016-7-2 11:27 发表


　　【咄咄怪事】轩辕是论坛，论坛有论坛的规矩……对吧？

PS：

　　【自相矛盾】你先守规矩，当足以自保，又何苦肆意污蔑别人“硬搅和”呢？莫非是伪……


=_=我說蘋果好吃,你非說蘋果手機不能吃,
我不是認為你說錯,只是這扯一塊說有意思嗎?

你沒硬攪和,我說錯了,我不聊了,可以了吧

[ 本帖最后由 灰炎陽 于 2016-7-2 11:46 编辑 ]
作者: 若云邪尊    时间: 2016-7-2 11:40

违约金的数额 是由买卖双方共同把控的。建立在双方共同签字的基础上。
常说地产商霸王条款，但是他并没有拿枪逼着你签吧。
作者: toushion    时间: 2016-7-4 14:11

我一般都是让客户全款，我如果到期发不了货怎么办？ 那你就再等两天呗
作者: 赵哪个云    时间: 2016-7-4 16:33



QUOTE:
原帖由 toushion 于 2016-7-4 14:11 发表
我一般都是让客户全款，我如果到期发不了货怎么办？ 那你就再等两天呗

你这个是卖方市场
但不是每个人都像你这样的~~
作者: 小贩    时间: 2016-7-4 17:13

1、有合同按合同办理。
2、没合同请写合同。
3、不会写合同请找法务协助。

合同之外的BB只能说明没有契约精神。君子之诺，切！还不是利害相关？？？别扯。
作者: 大将文钦    时间: 2016-7-4 17:18     标题: 回复 #31 小贩 的帖子

如果用不正当方法骗对方签的合同又怎么算
作者: 小贩    时间: 2016-7-4 17:41

法院处理。

人在江湖漂，哪能不挨刀。欺诈又不是中国特有国情。



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