标题: 常州男子刚买房被房主出租 租客：等20年再住 [打印本页]
作者:
大将文钦 时间: 2016-6-28 15:42 标题: 常州男子刚买房被房主出租 租客：等20年再住
来源: 新华社
为了让儿子就读一所好学校，常州人王先生花重金在当地购买了一套学区房。没想到的是，当他办完一切购房手续后才知道，这套房子在此之前已被原房主租出，且租期长达20年。根据相关法律规定，租赁关系续存期间，房屋的买卖不影响租赁关系的存在。也就是说，照此规定，王先生要等20年才能住进自己的房屋。6月27日，现代快报记者从常州市钟楼区司法局获悉，目前，王先生已通过司法途径解决此事。
交房后才知被原房主出租
为了让儿子上个好学校，今年4月，王先生在钟楼区买了套二手学区房。在简单看完房子后，他很快就交付了购房款并办理了房屋产权变更手续。王先生以为事情已经办妥了，但随之而来的问题却让他困惑不已。
5月上旬，当王先生一家满心欢喜打算搬家时才发现，他们花了上百万买来的这套学区房，竟有人居住。对方向王先生出示了一份租赁协议，声称在房屋产权变更前，原房主就把房租给了他。
租客让他等20年再入住
在对方出示的租赁协议上，王先生看到，房屋的出租时间为20年。对方告诉王先生，在这套房屋出售前，原房主从他手中借了40万元贷款，房屋的20年租期是其中的一个交易条件。
王先生随即联系原房主，但对方电话始终无人接听。无奈之下，王先生只好找租客进一步协商，然而，对方却坚持要住到租期结束再搬出。而在相关法律规定中，确实有“买卖不破租赁”的说法。也就是说，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。换句话说，若这份租赁协议是合法的，那么王先生想要住进这套房屋，必须等到20年租期结束之后才行。
律师说法
若租赁关系合法，购房者只能起诉原房主维权
常强律师事务所高峰律师在了解王先生的遭遇后说，虽然法律规定“买卖不破租赁”，但并不意味着王先生没法维权，对于此类纠纷应当具体问题具体分析。如果原房主与租客之间签订租赁协议系作为借款的担保条件，那么可以认定租赁协议无效。
“他是为了使出借的资金有所担保，才签订了这份租赁协议，该租赁协议不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的，难以产生法律意义上的房屋租赁协议效力。”高峰称，以租赁形式作为借贷的担保不是我国法律确定的担保形式，没有法律依据，故认定租赁协议无效。王先生可向法院提起诉讼，确认租赁协议无效后即可要求对方搬离。
此外，假如原房主和租客之间签订租赁协议虽被作为借款的交换条件，但房子确实被用于生活生产便利，同时没有恶意串通行为，则认定租赁协议有效。不过，在房屋交易过程中，原房主隐瞒房屋已出租的事实，则涉嫌欺诈。王先生可将原房主告上法庭。
6月27日，现代快报记者从钟楼区司法局获悉，目前，王先生已通过司法途径解决问题。
作者:
大将文钦 时间: 2016-6-28 15:43
水王怎么看
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 15:45
没有上门看过房吗？
作者:
golden 时间: 2016-6-28 15:50
原房主刻意隐瞒，基本上可以确定涉嫌欺诈了
作者:
阿尔法孝直 时间: 2016-6-28 16:07
诈骗罪？
作者:
LXR 时间: 2016-6-28 16:18
我把房卖给文大将，并把房子租给我儿子，租期七十年，租金每平方一毛钱，当然这得瞒着文大将。
文大将怎么办？
作者:
golden 时间: 2016-6-28 16:36 标题: 回复 #6 LXR 的帖子
当然是告你欺诈啊。。。双方其实在房产协议生效前，应该承诺不处于租赁或者抵押状态下的。。。
作者:
灰炎陽 时间: 2016-6-28 16:42
原帖由 golden 于 2016-6-28 16:36 发表
当然是告你欺诈啊。。。双方其实在房产协议生效前，应该承诺不处于租赁或者抵押状态下的。。。
這個沒關係的,一般只要事前說清楚就行了
我工作單位剛買了一套物業,就是還帶一年租約的,連租約一起賣給我這方了
我理解是一般買賣物業可以交一點小錢找物業律師辦轉讓手續的
律師會審核這房子的狀態等
在國內好像不流行這套,大家都是私下合同盤來盤去的
作者:
golden 时间: 2016-6-28 16:46 标题: 回复 #8 灰炎陽 的帖子
如果有房产中介的话，他们也会负责审核的，不过有时候大家为了省点小钱，就自己办了，结果就有可能出麻烦
作者:
灰炎陽 时间: 2016-6-28 16:56
原帖由 golden 于 2016-6-28 16:46 发表
如果有房产中介的话，他们也会负责审核的，不过有时候大家为了省点小钱，就自己办了，结果就有可能出麻烦
但這個欺詐好像沒啥爭議,且吃相太難看了
除非原房東卷錢跑路去菲律賓之類的,不然絕對會死得很難看
你騙個一年兩年有可能法院就算了,騙20年絕對賠死你
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 16:56
原帖由 灰炎陽 于 2016-6-28 16:42 发表
這個沒關係的,一般只要事前說清楚就行了
我工作單位剛買了一套物業,就是還帶一年租約的,連租約一起賣給我這方了
我理解是一般買賣物業可以交一點小錢找物業律師辦轉讓手續的
律師會審核這房子的狀態等 ...
国内买房子有几个会找律师……
作者:
灰炎陽 时间: 2016-6-28 16:58
原帖由 x-dvd 于 2016-6-28 16:56 发表
国内买房子有几个会找律师……
這個很怪啊,房價這麼高,相對律師費用又這麼便宜(房值的千分之一?),為毛省這個錢
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 17:01
原帖由 灰炎陽 于 2016-6-28 16:58 发表
這個很怪啊,房價這麼高,相對律師費用又這麼便宜(房值的千分之一?),為毛省這個錢
32没在大陆住过？
作者:
ptcn 时间: 2016-6-28 17:02
1、这个可不好完，20年的权益至少要好几十万元，够判好多年刑了。
2、标准合同里，都有关于“产权无瑕疵”的规定和原主的告知义务。
这个要么是假新闻，要么是炒作。
若是真的，这个所谓的租赁协议十有八九是故意作的局。
作者:
灰炎陽 时间: 2016-6-28 17:07
原帖由 x-dvd 于 2016-6-28 17:01 发表
32没在大陆住过？
有啊,很多大陸城市都長住過
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 17:15
原帖由 灰炎陽 于 2016-6-28 17:07 发表
有啊,很多大陸城市都長住過
你住过你还问这个问题？
作者:
灰炎陽 时间: 2016-6-28 17:17
原帖由
x-dvd 于 2016-6-28 17:15 发表
你住过你还问这个问题？
我認識這裡的人大多都不省這個錢
作者:
武三郎 时间: 2016-6-28 17:21
活久见
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 17:23
原帖由 灰炎陽 于 2016-6-28 17:17 发表
我認識這裡的人大多都不省這個錢
说明32生活圈子的档次相当高，起码年入这个数
作者:
灰炎陽 时间: 2016-6-28 17:29
原帖由
x-dvd 于 2016-6-28 17:23 发表
说明32生活圈子的档次相当高，起码年入这个数
那說來說去為什麼要省這個千分之一至千分之五的錢呢
作者:
KYOKO 时间: 2016-6-28 19:59
买卖不破租赁如果是在买者知情的情况下咱认，这买的人一窍不通也不破，我也是日了狗了
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 20:10
原帖由 KYOKO 于 2016-6-28 19:59 发表
买卖不破租赁如果是在买者知情的情况下咱认，这买的人一窍不通也不破，我也是日了狗了
买卖不破租赁本来就是保护租房者的，买方知不知道对于租房者来说不重要。
作者:
KYOKO 时间: 2016-6-28 20:21 标题: 回复 #22 x-dvd 的帖子
但买方知不知道对于买方很重要，20年才能住的房子你会买吗？
作者:
LXR 时间: 2016-6-28 20:27
假如本案中买方只是要个房产证，以便小孩子入学，确实不需要住这个房子，因此也同意租户继续租住，那么租金应该给原房主还是新房主？
作者:
KYOKO 时间: 2016-6-28 20:34 标题: 回复 #24 LXR 的帖子
1。有预谋自然20年一块收了，哪轮得到你来收？
2。主楼说的租给他方不一定收租金，比如交换一定的权力，同样可以“出租”
3。即使形成你说的，租金也很难达成统一
作者:
LXR 时间: 2016-6-28 20:40
如果租户是一次性付给20年房租，并且态度强硬，对新房主的维权要求极不配合，是不是可以认定租户是诈骗（如果被认定成立）的参与者呢？
作者:
KYOKO 时间: 2016-6-28 20:44 标题: 回复 #26 LXR 的帖子
既然“诈骗（如果被认定成立）”，已经被认定为诈骗了，当然是参与者了
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 20:49
原帖由 KYOKO 于 2016-6-28 20:21 发表
但买方知不知道对于买方很重要，20年才能住的房子你会买吗？
那是买方和卖方之间的事。
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 20:53
原帖由 KYOKO 于 2016-6-28 20:44 发表
既然“诈骗（如果被认定成立）”，已经被认定为诈骗了，当然是参与者了
想当然了，卖方诈骗不代表租方诈骗。
作者:
灰炎陽 时间: 2016-6-28 20:59
原帖由 LXR 于 2016-6-28 20:40 发表
如果租户是一次性付给20年房租，并且态度强硬，对新房主的维权要求极不配合，是不是可以认定租户是诈骗（如果被认定成立）的参与者呢？
這種證據流於誅心啊,假定租戶不知情的情況下,新房主的維權要求實際上是對租戶的侵權要求,憑甚麼要求人家配合對自己的侵權行為呢
作者:
KYOKO 时间: 2016-6-28 21:06
原帖由 x-dvd 于 2016-6-28 20:49 发表
那是买方和卖方之间的事。
那我还说那是卖方和租方的事呢
作者:
灰炎陽 时间: 2016-6-28 21:10
原帖由 KYOKO 于 2016-6-28 21:06 发表
那我还说那是卖方和租方的事呢
類似於一房兩賣嘛
總得來說就是賣家詐騙
剩下兩家互視為仇敵
作者:
密林繁星 时间: 2016-6-28 21:12
http://zjnews.zjol.com.cn/05zjne ... /01/019178470.shtml
浙江12年的时候有个一模一样的事情，打官司，一审是买房的拿回了房子。
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 21:13
原帖由 KYOKO 于 2016-6-28 21:06 发表
那我还说那是卖方和租方的事呢
水王同志，合同相对性请好好复习一下。
作者:
KYOKO 时间: 2016-6-28 21:13 标题: 回复 #32 灰炎陽 的帖子
问题是法律对这种是如何规定的，仅仅“买卖不破租赁”就可以概括了？？？
不破，到底是怎么不破？买方有没有知情权，在不知情的情况下怎么办？？法律到底有木有解释？？？
作者:
LXR 时间: 2016-6-28 21:13 标题: 回复 #32 灰炎陽 的帖子
为什么两方不能联合起来一致对第三方（卖方）呢？
作者:
邓仲华 时间: 2016-6-28 21:19
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第二百二十九条，第二款：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
这两条是“买卖不破租赁”的法律依据。但租赁协议必须合法有效
根据我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”
报道中的租赁协议很有可能无效。
另外虽然法律规定协议应该登记备案，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释》明确规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。同时又尊重当事人的意愿，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
[ 本帖最后由 邓仲华 于 2016-6-28 21:21 编辑 ]
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 21:20
原帖由 KYOKO 于 2016-6-28 21:13 发表
问题是法律对这种是如何规定的，仅仅“买卖不破租赁”就可以概括了？？？
不破，到底是怎么不破？买方有没有知情权，在不知情的情况下怎么办？？法律到底有木有解释？？？
租在前，买卖在后，不破。
买卖在前，租在后，破。
买方知不知情，不知情的后果，都不是租方需要考虑和承担的，有问题你找卖方去。
除非你能证明租方是恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，或者租赁合同压根是假的。
作者:
KYOKO 时间: 2016-6-28 21:29 标题: 回复 #38 x-dvd 的帖子
咱承认你说的是“合法”的，咱讨论的是“合理”问题
比如类似主楼所说，卖方就是和租方约定了20年的租约，并且租金属于合理的市场价格，租方一次性付清了。卖方卖房的时候隐瞒了这一信息，那么——1.在租方坚持的情况下，他是不是一定可以租20年？2。20年租金法律是否规定了买方可以向买方索取？？？
作者:
邓仲华 时间: 2016-6-28 21:44
对于合法的租赁关系，能够“破”租赁的买卖只有该财产在租赁前被抵押或者被查封。
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 21:48
原帖由 KYOKO 于 2016-6-28 21:29 发表
咱承认你说的是“合法”的，咱讨论的是“合理”问题
比如类似主楼所说，卖方就是和租方约定了20年的租约，并且租金属于合理的市场价格，租方一次性付清了。卖方卖房的时候隐瞒了这一信息，那么——1.在租方坚 ...
1.可以住。
2.租方知情，继续向卖方付钱，你找租方要；租方不知情，继续向卖方付钱，你找卖方要；租方已经付了，你还找卖方要。
作者:
KYOKO 时间: 2016-6-28 21:56 标题: 回复 #41 x-dvd 的帖子
这么说，很多情况下，买方只能自认倒霉了？！谁让你事先不调查清楚？？！！
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 22:00
原帖由 KYOKO 于 2016-6-28 21:56 发表
这么说，很多情况下，买方只能自认倒霉了？！谁让你事先不调查清楚？？！！
这不叫自认倒霉，买方没错，租方没错，错的是卖方，你为什么不去盯着错的卖方而是纠结于和你一样无辜的租方呢？
作者:
邓仲华 时间: 2016-6-28 22:07
所以说，很多事情不要怕麻烦，有时候怕麻烦会惹来更大的麻烦。最简单的例子就是车卖了嫌麻烦不去过户，说不定几年后车倒了好几手，然后出了车祸，肇事司机跑了，受害人就要找你这个名义上车主索赔了。你说麻烦不麻烦。
作者:
KYOKO 时间: 2016-6-28 22:08
无不无辜只能诛心了，买方的倒霉倒是实实在在的。所以，咱才说自认倒霉
作者:
x-dvd 时间: 2016-6-28 22:11
原帖由
KYOKO 于 2016-6-28 22:08 发表
无不无辜只能诛心了，买方的倒霉倒是实实在在的。所以，咱才说自认倒霉
四个字——法治社会。
去找海青天，说不定能替你要回来
作者:
LXR 时间: 2016-6-28 22:25
如果原房主先出租再卖房，但由于种种原因是新房主先搬入房子这种情况，租户可不可以要新房主腾房？
作者:
灰炎陽 时间: 2016-6-28 22:27
原帖由 KYOKO 于 2016-6-28 21:13 发表
问题是法律对这种是如何规定的，仅仅“买卖不破租赁”就可以概括了？？？
不破，到底是怎么不破？买方有没有知情权，在不知情的情况下怎么办？？法律到底有木有解释？？？
1. 這就是我覺得不解之處了
我說了,我公司買的物業是連帶著還有一年的租約買的,這個房子租客是還要住一年的,該物業是6月1日轉交的,所以6月2日之後產生的所有租金都歸我公司一方收取,之前的由前業主收取
我理解買賣不破租賃意思其實就是簽訂在後的合同不破前的
樓上D神兄說的也是這麼個理,租在買之前,那租優先
=======
2. 這也是我一開場進來回答的重點意思,買家絕對有知情權,花一點小錢請物業律師幫你辦轉讓手續,就不可能會有"不知情"的情況了
一般民眾諸如你我一般的手段,我認為是不具備任何知識和方法去鑑別一個物業是否出租中的,只能盲從盲信了
作者:
KYOKO 时间: 2016-6-29 07:28
原帖由 LXR 于 2016-6-28 22:25 发表
如果原房主先出租再卖房，但由于种种原因是新房主先搬入房子这种情况，租户可不可以要新房主腾房？
根据d神的理论，租户自然可以要求新房主腾房
作者:
棕炎陽 时间: 2016-6-29 09:28
原帖由 KYOKO 于 2016-6-29 07:28 发表
根据d神的理论，租户自然可以要求新房主腾房
按常理說著如這種一房兩賣的
我看法是按合同先簽先贏,後簽者找老業主賠償
但中國特色社會上好像是先搬進去就先贏
後面的人沒甚麼方法可以讓先進去者出來
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