《物权法》中对房地产业的相关规定和影响 - 法律探讨 - 我思我在


	北宮玉 (龍淵)

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#1

发表于 2007-4-10 16:41 资料主页短消息只看该作者

《物权法》中对房地产业的相关规定和影响

二00七年三月十六日《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）经全国人大五次会议审议通过，并将于二00七年十月一日开始实施。《物权法》涉及到房地产行业的主要方面有：

一、关于政府征收土地、房屋及其他不动产以及拆迁安置补偿原则和方法
《物权法》第四十二条中主要对征收土地、房屋和其他不动产补偿安置方式作了规定。征收集体所有土地的应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用。
对于征收单位、个人的房屋及其他不动产，作了概括性的规定应给予合理的补偿，保障被征收人的居住条件，具体补偿安置办法应当仍然是遵循《城市房屋拆迁管理条例》和各地方制定的实施细则。
在第四十三条中，规定国家对耕地实行特殊保护制度，严格限制将土地转化为建设用地。
《物权法》的这些规定体现了对国有土地、集体土地以及物权拥有者利益的保护，某种程度上是为了维护公共利益和弱势群体的利益，另一方面则可能会增加房地产开发的成本，同时可能延缓拆迁进度而影响房地产开发的速度。

二、关于小区内附属设施所有权的归属
《物权法》第六章中第七十三条规定建筑区划内的绿地、道路、公共场所、公用设施以及物业服务用房属于业主共有，即明确规定该部分附属建筑物的所有业主共有，开发商不得享有所有权和收益权，因此，开发商以及物业公司不能自行对该部分“再开发、利用、收益”，如果有收益应当归业主共同所有。按照《物权法》第根据第七十五条、第七十六条之规定，业主大会由全体业主组成，是该建筑共有部分的管理机构，由其进行管理和维护。

三、关于车库、车位的归属
《物权法》第七十四条对车库的归属作了相应的规定，分为两种情况：
一是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”按照该规定，建筑区划内的车库，其所有权事实上是归开发商所有，只是首先须保障设置能满足业主的需求量的停车设施，在能保证给小区业主需求的前提下，方能许可小区以外的认使用，因此在转让车库使用权的时候应当注意业主之需求，转让的方式可以是“出售、附赠或者出租等”。　　
在《物权法草案》中关于车库的规定是“如果有约定的从约定，没有约定的则归业主共有“，但《物权法》中并没有采用，也没有直接规定车库属于开发商所有。
二是“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定应当是源于第七十三条的规定。在第七十三条中已经规定了小区内道路属于业主共有，因此开发商、物业公司不能将该部分车位的收费据为己有，而应当归于业主共有，物业公司应该可以收取一定的管理费用。

四、关于物业管理的规定
《物权法》第六章对建筑物物业管理作了相应的规定。
第八十一条规定业主大会可以自行管理建筑物及相关附属设施，赋予了业主对建筑物维护管理的权利，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理，对建设单位聘请的物业服务企业有权依法更换。
第八十二条则规定物业管理公司应当根据业主的委托对建筑物及附属设施进行管理，并接收监督。
这两个法条明确了物业公司进行管理权限来源于业主的委托，并赋予了业主依法更换物业公司的权利。

五、关于建筑用地使用权的延期
《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权届满的，自动续期。该项规定解除了普通民众对使用权期限届满后房屋归属的疑虑，满足了人们安居乐业的愿望，从另一方面来说也提升了商品房内在的价值。

《物权法》主要在以上几个方面对房地产行业相关内容进行了规定，其中最显要的是第六章规定建筑物的公用设施及附属建筑等为业主共有，以及规定了车库、车位的归属问题，该部分也明确规定了物业管理公司及业主之间的关系，这些都是应当重视的问题。

[ 本帖最后由北宮玉于 2007-4-11 10:19 编辑 ]

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	北宮玉 (龍淵)

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发表于 2007-4-10 16:42 资料主页短消息只看该作者

这是本人对《物权法》中关于房地产方面相关法条的归纳，大家有兴趣不妨讨论交换下意见？

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	德谟克拉西

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发表于 2007-4-28 14:59 资料短消息只看该作者

其实此法律比较模糊，比如说最近炒得沸沸扬扬的小区车位问题，以及其他许多问题。届时莫虎，业主共有不代表兼顾公平，相反，麻烦更多，而且造成小区车辆管理上的混乱。
只能说期待最高院的司法解释了。

此法我认为唯一可取之处就是变相承认土地私有制，但却正因为变相，南宝以后有关机构不以“需要”为由名正言顺的收回产权

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	步月

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发表于 2007-4-28 19:18 资料主页短消息只看该作者

车位的问题倒不模糊，只是车库很有些问题。
估计又得司法解释去解决这个问题了。

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