济南职业炒房人:炒房砸手里 如今月供万元成房奴

齐鲁壹点     
济南房价连续两个月处于"涨不动"的状态,按照国家统计局的数据,济南新建商品房价格环比开始下滑。济南一职业炒房人,10万元起步,两年净赚两套房,前期炒房获利颇丰,政策转向后套利空间全无,炒成了房奴。
[img]http://p5.qhimg.com/t014cd109c15d3ecee2.jpg[/img]?size=550x326
限购政策升级后，济南的房地产交易渐渐恢复理性，位于经七路的不动产登记服务大厅不再拥挤。资料片
炒房半年多净赚30多万
记者见到陈鸣(化名)时,他正在考虑如何应对沉重的房贷。在过去两年多的时间内,他通过倒腾房子大赚一笔,如今这个看似稳赚不赔的买卖已经难以持续,陈鸣被迫"上岸"。
2015年初,已经在地产圈里干了三年的陈鸣接触了一批倒房的客户,他觉得自己也有机会发财。同年春天,华山珑城开盘时,他以5500元的单价买了一套80平方米的小两室,"优惠完了之后总价40多万,我只有十多万,首付还跟朋友借了三万才凑齐。"这个楼盘的出货量比较大,价格稳中略有涨,到了秋天每平方米涨了1000元。陈鸣觉得涨得有点慢,而且他又看上了其他楼盘的房子,就把这一套卖掉了。第一次倒房,他赚了几万块钱,就当练了练手。
同年11月底,工业南路附近的万科幸福里单价5500元,他挑了一套103平方米的房子。"贵的买不起,只要总价低、付得起首付就行。月供基本上没什么问题。"
"这次,我押到宝了。"让陈鸣兴奋的是,8个月之后,也就是2016年6月份,这个楼盘的价格已经蹿到了8300元。"济南也放开了对改合同、撤网签的限制,我就通过改合同的方式又转手了,比售楼处便宜,在业主QQ群里就找到了下家。反正流程我都熟。如果我再等两个月,能多赚一倍,8月就涨到11000多了。"第二次倒房半年多,他赚了接近30万元。
赶上风口一次买两套
拿到房款之后,在手里还没捂热乎,他就对准东部城区的绿地城和中建新悦城下手了。"当时,单价都还不到7000块。我定了房子之后,赶上唐冶的土地拍卖,拍出地王之后,周边房价几乎一夜之间涨了2000多。我觉得唐冶那边的房子卖不上这么多钱,担心跌回去,就想着趁高点卖了拉倒。其实现在看,我当时的判断也不准确。"花了两个多月的时间,两套房子全部倒了出去。
倒了几次房之后,陈鸣手里的资金不像刚开始那么紧张了。而且,首付款也降到了两成,利率也降到了历史最低点。2016年8月份,他分两次出手,先是在中新国际城买了一套,单价不过8000多元。随后又在二环南路附近的一个楼盘买了一套大户型,单价已经过万,那时觉得价格太高了,多少有些冒险。现在那里的售价已经接近2万元。"我还打算买景和山庄的,那时候单价才9600左右,觉得有点贵,就没买。结果人家过了一个月就涨到16000。"
"一个同事在2015年10月买的绿地国际城的房子,单价才5688元,现在早就翻番了。"陈鸣坦言,在房价坐上风口的时候,倒房确实没有什么技术含量,几乎是稳赚的。所以,到了后来一些楼盘开盘的时候,有的置业顾问自己都认筹好几套,然后倒出去赚差价。
本想赚快钱却砸手里
到了去年国庆节前夕,楼市风声骤然收紧,南京、厦门等城市出台政策限购的时候,陈鸣就觉得好日子到头了,他抓紧把手里的两套房子甩出去。其中一套成功转了出去,另外一套没来得及,至今还攥在手里。
不过,在这大约两年的时间内,他基本上净赚两套房子。"我没赶上CBD周边的那些楼盘,否则就有赚三套房的机会。"
陈鸣说,赚快钱形成习惯了,手里有点闲钱就痒痒,最后一次失手,在旅游路一高档楼盘买了一套接近300万的豪宅,没想到济南的限购政策这么严。还没来得及倒手,赶上政策转向。很难找到接盘者,只能老老实实还房贷。
陈鸣说,有一次自己好不容易找到了一个土豪买家,结果限购政策升级后,对方没购房资格,只好作罢,如今每月接近1万元的房贷,压得陈鸣几乎喘不过气来。"本想赚个快钱,结果炒成房奴了。"陈鸣自嘲道,并不是所有的炒房者都能准确把握风向。楼市的政策性特别强,变化快,从去库存到控房价,不过短短一年多的时间。如今的环境下,已经没有任何炒房的空间。生活日报记者赵国陆

[url]http://item.btime.com/survey/32ij7cgvftb9naqjqb3vnsu7ofb?from=mini[/url]

追涨当然有风险拉，就算他现在出手，他也亏不了。  

我两套房子 一套 4000涨到6600 银行贷款已经还完 现在自己住，一套投资5000买的 现在6000左右，我算账投资这一套卖6000利息钱都不划算，就继续放着出租，每月收租金1800。月供大概2500，贴700而已。。

回复 #2 若云邪尊 的帖子

追涨当然有风险拉，就算他现在出手，他也亏不了。

========================
这句话成立差不多就成了，只是没赚少赚的问题

还是我同学牛，08金融海啸6k抄底2套房80平房，现在都3倍脱手一套了，另一套住。

回复 #4 szwd1997 的帖子

s老弟您还炒嘛股？100w利润您说您要炒到嘛时候？？——当然，前提是您有相同的本金，比如。。200w？

[color=Silver][[i] 本帖最后由 KYOKO 于 2017-2-24 17:21 编辑 [/i]][/color]

问题是，他现在一套300W的，还另外有一套，手上如果没有300W的话，他有爆仓的风险。

文中说他10W起步，中间赚了30W，“赚2套房”这说法太笼统了，显然是妓者在哗众取宠，直接说多少钱不就得了。从文中看，他大概也就是赚了60万左右，这是总收入，他其间要支付贷款利息等开支，所以，他手上现在也就是60W左右，要供两套房。

理论上他可以把房子租出去，但文中并没有说那个是不是期房，如果是期房他可就惨了！如果是期房他可就惨了！如果是期房他可就惨了！

我一个老熟人，N年前莫名其妙自杀了，最近刚从他人那里得知居然是炒股闹的。他在帝都是有房子的，还是一百几十平米的新房。

这种事情真心不好玩。

[quote]原帖由 [i]szwd1997[/i] 于 2017-2-24 17:12 发表
还是我同学牛，08金融海啸6k抄底2套房80平房，现在都3倍脱手一套了，另一套住。 [/quote]

每一个暴发户背后都有一个接盘侠。

期房更要命的是，楼盘可能会烂尾。调控时期，资金链都紧张。即使不烂尾，延期也够受的。

回复 #8 ptcn 的帖子

那说明要稳啊，宁可赚的少也得看准了买（炒）

帝都16年房价可是暴涨啊……

[quote]原帖由 [i]文以载道[/i] 于 2017-2-28 08:12 发表
帝都16年房价可是暴涨啊…… [/quote]

副组长15年五次降息降准，16年开年又是一次，哮喘两会上公然叫嚷“房贷是银行的最爱”，

实际上就是在砸盘RMB。

然后黄师长两会上出面灭火对峙哮喘，再然后权威人物出面压制副组长副组长辩解“没有搞Q刺激”。

[quote]原帖由 [i]文以载道[/i] 于 2017-2-28 08:12 发表
帝都16年房价可是暴涨啊…… [/quote]

副组长15年五次降息降准，16年开年又是一次，哮喘两会上公然叫嚷“房贷是银行的最爱”，

实际上就是在砸盘RMB。

然后黄师长两会上出面灭火对峙哮喘，再然后权威人物出面压制副组长副组长辩解“没有搞Q刺激”。

回复 #11 ptcn 的帖子

呵呵，帝都17年年初的房价涨势也不错哦

[quote]原帖由 [i]文以载道[/i] 于 2017-3-2 08:33 发表
呵呵，帝都17年年初的房价涨势也不错哦 [/quote]

这个真心不知道，不清楚。某小区的房价，去年两会之前大概在4万的水平（因为朝向、户型等因素，同一个楼的房价可以差别很大，有的房型几乎相当于没有窗户），但两会之后跳到5万的水平。但最近几个月那个房价报价板被收去了。

那天在公交上，有个人打电话说，90平米的房子卖了290万，这个是实际成交价，但不知道位置等信息。不知道是否50年产权的。

有一点倒是可以肯定，就是房价如果开始下行的话，中介和房主们是会坚持一阵子的。因为哪怕只要有稍微的下行，立刻就是很大的动静。因为很多人的杠杆已经极高了，根本就承受不住最轻微的下行。

再者，去年帝都的外来常驻人口下降了10多万，有史以来第一次。



[url]http://news.china.com/socialgd/10000169/20170226/30283945_all.html[/url]
去年北京常住外来人口18年来首次减少 拐点来了?

2017-02-26 22:00:23  每日经济新闻    参与评论(1)人

（原标题：18年来头一遭，北京常住外来人口减少15万！这里留不住人了？真相是......）

交通堵塞、房价疯涨、环境污染……这些“城市病”已成为困扰中国一线城市和部分二线大城市发展的难题。

控制城市人口数量，成为药方中的第一味药。2015年末，上海常住外来人口数减少了14.77万人，同比下降1.5%，这是上海15年来首次出现常住外来人口负增长的情况。

而在另一个一线城市北京，人口情况又如何呢？

2月25日，《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》（以下简称《公报》）对外公布，数据显示，2016年末全市常住人口2172.9万人，比上年末增加2.4万人，增速仅为0.1%。

去年北京常住外来人口18年来首次减少 拐点来了?

虽然常住人口总数依然在增长，但增幅创造了新低。要知道，在2009年，北京市常住人口增加数量是98万！

而且，每日经济新闻记者还发现了一个惊人的数据：2016年，北京的常住外来人口减少了15.1万，是18年来首次减少。

难道，北京人口拐点真的要来了？

腰斩，再腰斩，抄底！

要有关系和信息吧。

我这边有个朋友是专盯政府拆迁，提前两三年购进破旧房子，翻手赚一倍问题不大，不过要有点门路。

[quote]原帖由 [i]sos2290[/i] 于 2017-3-2 16:27 发表
要有关系和信息吧。

我这边有个朋友是专盯政府拆迁，提前两三年购进破旧房子，翻手赚一倍问题不大，不过要有点门路。 [/quote]

变数很大。

比如这边有个单位的旧楼，一直传说要拆了盖新的，结果N年过去了，旧楼依旧矗立。

帝都楼盘的推进速度比地方中心城市起码高一个数量级，地方盖楼大都是盖盖停停，不死不活地耗着。帝都的开发都这么没谱，地方就更难了，不过好在泡沫阶段旧房子买了也不会贬值，但如果挤泡沫的话，情形就不好说了。

恩，所以说必须有门路，这货信息渠道很好，没门路容易悲剧

想抄底帝都？？1线城市 大家想想就好了。。能回到15年的价格 就赶紧出手。会有一定的震荡 ，绝对不会低  。不然开发商是要亏本的

回复 #13 ptcn 的帖子

最近我看到的几个小区，报价都在上涨，成交价不好说

[quote]原帖由 [i]文以载道[/i] 于 2017-3-2 19:49 发表
最近我看到的几个小区，报价都在上涨，成交价不好说 [/quote]


这个过程是酱紫的，咱看到的那个报价板是在北四环外的一个小区里，去年国庆调控之前价格在山顶的时候，刚好咱一个熟人买房就在那个小区，他本来是租，然后就跟房东商量要买，价格是5万多，这是他本人跟咱说的。当时正好那个报价板上有一个55平米170万多的报价，说是急售，咱就告诉了他，他先是两眼放光随即又黯淡了下来嘀咕说“估计是50年产权的”，后来具体问了果然是50年的（其实最近好像说土地到期之后自动延期，这个对房价应该冲击很大，具体按理是70年的落而50年的涨，但在国庆调控的大背景下这个重大消息反而波澜不惊了）。所以，去年峰顶的价格就是5万多，这是房型好的价格，至于那些朝向憋屈房型不好的，会低到4万（16年初则不到3W）。

然后大概是5、6月吧，去五环以外跟人谈事，回来的时候搭对方的车，跟他们的两个人聊房价，当时刚进五环，正好在上述那个小区往外大概1公里处，那俩人一口咬定那个地段的房子是7W多。咱说不可能把，还往里的XX小区才5W，他们不信，说那里只能比这边还要高。然后我提到那个报价板，他们之后也是一头雾水。

反正，这东西水分应该不小。去年顶峰的时候，北四环外5W+这个是比较靠谱的，因为这是实际买家实际问到并准备付钱的价。（当然咱本来想劝他，但只是随口说了两句之后想想还是算了。他要是真在国庆前签了协议，估计他会哭）

话说，咱楼上刚刚说了“就是房价如果开始下行的话，中介和房主们是会坚持一阵子的。因为哪怕只要有稍微的下行，立刻就是很大的动静。因为很多人的杠杆已经极高了，根本就承受不住最轻微的下行。.......再者，去年帝都的外来常驻人口下降了10多万，有史以来第一次”，
[color=Red]
这边就已经有人憋不住了：[/color]

[url]http://news.china.com/2017lh/new[/url] ... 70302/30296236.html
人大代表：北京上海等大城市人口未饱和 无需设限

2017-03-02 21:31:01  中国经济网    参与评论(0)人

中国经济网北京3月2日讯（记者林秀敏）在全国“两会”即将开幕之际，中国经济网“中经在线访谈”栏目特别推出“全国人大代表蔡继明两会议案建议信息发布会”节目。全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任、教授、博士生导师提议，取消对大城市人口规模的限制。

蔡教授认为，交通拥堵、空气污染、住房价格上涨等“大城市病”并不是因为城市大造成的，是城市的管理、城市的交通、城市的人口布局不合理，水平低造成的。“人往高处走，人口向大城市聚集不仅是中国的规律，而且是世界的规律。人口的流动、人口的配置是市场在发挥作用，而我们的政策应该顺应这种市场规律。”他说。

蔡继明说，一个城市的地区产值占全国GDP的比重除以这个城市的人口占全国人口的比重，得出来的数据如果是大于1，说明这个城市人口还没有饱和；如果小于1，人口则要向外流动，就是所谓的逆城市化，人口由大城市向周边的卫星城、中小城市在转移；如果是等于1，基本上达到平衡。目前，北京、上海等城市的这个承载力指数都是大于2，因此没有必要设定人口规模上限。

蔡教授认为，人口合理分布是可以解决“大城市病”。“如果我们大力发展轨道交通，交通拥堵问题、职住分离问题将会缓解。至于空气污染，有关数据显示，大城市未必比小城市、小城镇要严重。如果大城市减少了小轿车的使用，至少PM2.5就可以降低了，然后再发展新能源汽车、轨道交通等等。”他说。

帝都最好的地段是西北一带，就是车道沟往北。

前段跟一个老兄到那边去办事，他做的不错，在那一带不止一套房子，那边的楼从外边看也都档次不低，咱问他“这里的楼要上10W/平米吧？”他说没有，咱问他有没有7万，他好像意思也是没有。但他说他原来有一套特别好，正对着河，但由于私人问题被分出去了，听他的意思，就那个房都还没到10W。具体咱也不是特想追问。

所以，这些东西，传闻跟实际，往往不一致。

但有一点很触目惊心，就是那一片的商业地产部分，基本上全是空置的。很多楼的底部都是商业面积的裙楼，但几乎都是空置的。至于其住宅部分究竟是否全都有人住，不是太确定。但帝都最好的地段居然是缺少商业配套的地带，的确有点出人意料。至少车道沟一带是如此，而且还是四环内。多少就是传说中的“睡城”吧。

至于其他地带，咱之前就已经见到过了，望京的底层商铺，原来宣武区的整栋商业楼，

所以，就商业地产来说，根本就没有啥供不应求的问题。但帝都的写字楼租金还真心不便宜，特么的基本上都是7块，一个60平米建筑面积的办公室（大概也就不到40平米的实际空间），每月要价大概能在1.2W-1.5W这样的水平。当然，这是有星级的，但即使是那种招待所级的，也几乎没有4元以下的了，而且地段还都不太好。

所以，很多小企业都租民房办公，100平米一个月大概1W租金。

咱特地问过某中心城市的办公条件，才0.7元。跟帝都的招待所级的4元比，也就是1/6。

回复 #20 ptcn 的帖子

到北四环多远啊？北五环五万多的房子都不好找了……

第一，是商品房？还是商住两用？还是经济适用房之类的？

第二，有些卖家急需用钱，所以会低价出售，但对付款速度要求高……但这五万多一平也太离谱了……

正常来说，北四环的房子价格确实至少七八万一平……五万多是昌平区南端的价格~~~

[color=Silver][[i] 本帖最后由 文以载道 于 2017-3-3 08:27 编辑 [/i]][/color]

回复 #15 sos2290 的帖子

中小城市想靠拆迁赚钱没那么容易，我们这均价都超过1万2了，最好地段拆迁，对方居然开价只有几千，只有均价的一半多，智商正常的人坚决不签